銀河バンク

都心部のアパート経営は安定しています
平成30年7月30日

少子化により細り続けている地方のアパート事業への過剰融資に加え、不透明な融資のあり方が問題になっています。
バブル崩壊時のように「一斉に貸し渋りが始まるのではないか」と心配している方もおります。
しかし、多くの金融機関は、融資に積極的です。
個人へのアパートローン審査は厳しいようですが、不動産貸付業法人への融資については、大きな変化はないとのことです。
私たちは以前提案しましたが、都心部の地価が安定している今こそ、「二番抵当公的保証」は、検討の余地があるように思います。

専用住宅と同じように、低金利で35年ローン対応できる「貸室付住宅」は、その昔でいう「下宿」ですが、私たちの調査で、都心の貸室付住宅の潜在需要は想像以上でした。
既に、小規模なものを5棟スタートしました。
「老後の安心生活スタイルの一つ」になるのではないでしょうか。

都心不動産最前線情報
都心部の土地資産(超都心と郊外を除く)
地震、雨、風、気温は、想定外・異常気象では済まされなくなっていることもあり、古い木造住宅・アパートの取り壊しは急ピッチで進んでいます。
残念ながらRC建物の建て替え、特に区分所有建物の建て替えは簡単ではないようです。
インフラ整備・再開発も安全を重要視しながら順調に進んでいるといえます。
超都心の公開売地情報は、3年程前からほとんどなくなり、私たちに入ってくる物件も、地域によっては数日で売買が成立するケースが多くなってきました。
昨年後半からの取引停滞感も半月程前から「安心」に戻り始めています。
9月からは「期待」に変わるのではないかと予測しています。
耐震・防火仕様の建築代
安全基準の厳格化、人工代上昇で、東日本大災害後毎年2〜3%程上昇を続けています。
木造新国立競技場の形が見えるようになったことで、木造建物への「注目」が「興味」に変わり始めたようです。
都心部の賃貸料(超都心と郊外を除く)
バブル崩壊時は、地価下落より少し遅れて賃料下落が始まり、リーマンショック前に安定しました。結果として小型ワンルームの下落は、10年程の間に10%〜20%の下落でした。
(商業系は、もっと下落が大きかったようです)
東日本大震災後も、1年〜1年半で5%前後下落しました。
(私たちが販売した物件は、震災被害はありませんでしが空室期間が少し長くなりました)
小型アパートの現状は、上京学生・若年層サラリーマンの都心志向に加え、外国からの観光客等の増加で、2年程前から上昇傾向です。
現在空室率が10%以上の物件は、問題点を知ることが重要です。
シェアハウス、民泊は、住民間・近隣住民とのトラブルの他、先送りされている安全条例との問題があることから不透明といえます。
全体的には、安全基準を満たした物件と古い建物との空室率が拡大しています。
〔注〕賃貸市場の募集時期について
   12月〜3月‥需要が多いため、決まらないのは賃料設定に問題があります。
    5月〜10月‥賃料の適正に関係なく募集期間は長くなります。

人生100歳時代に向け、70歳から30年ローンの時代が来るかも知れません。
私たちは、その日のために「100年安心住宅・100年安定果実」を目指します。
私たちは、日本の林業活性化のお手伝いをしていきます。

城崎温泉の周りは杉とヒノキの山
平成30年7月8日

関西では特に高い人気の城崎温泉は、人気がうなぎのぼりのようです。 
冬は松葉カニ、夏は海水浴客で賑わいますが、近くの山の立派な木材も出番を待っています。 
お出かけになられる方は、すぐ側の「温泉寺」に行ってみられたらいかがでしょう。 
時間のある方は、チョット足を伸ばして名草神社にも是非行ってみて下さい。
本殿は、保存修理工事中ですが、立派に育っている周りの木を見ると、忘れかけている ”日本の故郷”を思い起こし、忘れられない場所になるかもしれません。

城崎温泉守護の寺:温泉寺(お問い合わせ079-632-2669)
百科事典より
名草神社(お問い合わせ079-663-1515)
私たちは、日本の林業活性化に取り組んでいます。

都心に、アパート付住宅が増えていく?
平成30年6月6日

都心で暮らしてこられたご高齢の方の多くは、クリニック、病院が選べて、15分程度歩けばどこかの駅に着き、タクシーは10分程みておけばいつでも利用できるという便利さから離れたくないようです。
自宅の一部を貸して生活費に充てるとか、老後の安定収入のためにアパートを所有される方は、今も少なくありません。
最近は、一棟売りアパートの価格が上昇しているため、区分所有のマンションに買い替え、「預金で老後」の生活を考えておられる方が多くなりました。
しかし、毎年確実に預金が減っていくことは、ご本人だけでなく相続を受ける予定の方にとっても複雑なようです。

大災害時には、「1階が安心」との高齢者のお話をもとに、私たちは、木造2階建アパートを、目に見える長期資産として提供していきます。
1階=住居、2階=賃貸の場合、35年住宅ローンの対象になります。
100歳が当たり前時代に対応するため、劣化対策等級2(下記)を取得してお渡し致します。

都心5区年齢別人口構成・都心5区増加人口年齢別内訳

拡大

加えて、抗菌性の強い国産ヒノキを、主要構造材だけでなく床等にも使用しています。
ヒノキの強度等についてはこのコラムで幾度となくお伝えしていますが、
■材質が緻密で色調が良く、
■シロアリや木材腐朽菌に対する耐久性に優れていて、
■カビ類、枯草菌、ブドウ球菌、大腸菌などの細菌類に対し、抗菌性を発揮し、
■気分をやわらげる快適性増進作用があります。

(一財)総合情報センターのデータ解説のよる

私たちは、「日本の森林の大切さ」に注目して頂きたいと思っています。

若い方の城は今‥
平成30年4月30日

金融機関が、アパートローン融資に慎重になっています。
少子化が進行している地方の、「地銀アパートローンはバブル」との判断に加え、小口投資物件の長期健全性に問題があるとの見方です。
長期ローン金利が1.5%以下では、大手銀行は積極的になれないようです。

都心5区年齢別人口構成・都心5区増加人口年齢別内訳

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上記グラフは、東京の人口が増えている中で、都心部の安い家賃のアパートが少なくなり、若年サラリーマンや学生が、家賃の安い郊外に追いやられている実態を表したものです。
安い家賃の古いアパートや下宿を失った方々が、シェアハウス・民泊に向かいましたが、今は、安全・安心のチェックが求められています。
とはいえ、カプセルホテル、ネットカフェ定住では、社会から信頼は得られません。
地域によっては、「若い人は非常識のため排除」しているところもあります。
しかし、昼間はともかく、夜間の大災害時には、すぐそばで対応してくださる若い方が居て下さらなくては困ります。
若い時に生活したところを、第二の故郷として生涯大切にさる方も多いと聞きます。

バブル崩壊で、企業は都心部の社宅を殆ど手放しました。
多くの企業は、若い人材確保に苦慮し初めていますが。今のところ、余剰金で都心に若年者向け社宅を新設する話はあまり聞きません。
特に人材確保が難しくなっている中小企業では、寮付きでの人材確保は、一考の価値があると考えます。
東京の大学では、都心志向に応える新キャンパスがあちこちに開設されています。
しかし、資金運用の一つとして、時代にあった学生寮新設の話はないようです。
今の若年層は、人が大勢集まる所が好きですが、プライバシーを重視します。
時代にあった社宅・寮の新設を考える時期が来ているようです。

都心の住宅が高額化しているため、個人の持家が難しくなることを予測し、不動産所有法人を設立して長期不動産貸付業を始められる方が確実に増えています。
取得時にローンを利用される方は、「金利が低いことは有難いが、元本返済期間を長くし、キャッシュフローを健全にしたい」との希望が強いようです。
同時に、長期間安定して入居者が見込める地域と、建物の長期安全メンテナンスコストを重要視されます。

今、私たちが提供している都心小型ワンルーム入居者の平均居住期間は3年余りです。
平均入居率は95%で、退室から次の入居までの平均空室期間(清掃・募集)2ヶ月程です。
私たちは、大災害に対応出来る安全稼働期間50年以上のアパートを目指し続けます。

不動産取引は「安心」へ向かっています
平成30年4月4日

先日(4月1日)「既存建物取引時の情報提供の充実に関する規定」が施行されました。
宅建業者が専門家による既存住宅インスペクション(建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏等の劣化事象・不具合事象の状況を目視、計測等により調査)の活用を促し、消費者が安心して既存住宅の取引を行える市場環境の整備を図るためです。
都が、3月29日に大地震で倒壊の危険性が高い建物を発表して話題になっていますが、大型ビルやマンションの場合、補強スペース・時間・予算、区分所有者・使用者の合意等難しい問題が多く、中古建物市場は、売買や賃貸で価格の「差別化が始まる」と予測しています。
古い木造住宅は、原状回復コスト等の負担が少なくないため建替が進むと思います。
新築建物を提供する業者は、耐震・耐火、長期安全(耐用年数)をこれまで以上に重要視しますから、建築代は更に上昇するでしょうし、消費税も気になるところです。
都心部の再開発長期継続することから、都心に限定した「インスペクション義務化長期ローン」が出てくるのは時間の問題と考えます。

「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法案」が、先月、3月9日閣議決定されました。
不動産登記簿等の公募情報等により調査してもなお所有者が判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地が増加しているからです。
法律案の概要は、公共事業の推進等の場面で、土地の円滑利用、手続きの合理化、適切な管理となっています。
一般的な土地売買では、分筆・合筆に必要な確定測量図(当該地に接するすべての所有者と境界を確認し押印した実測図)が求められますが、所有者がいない(相続人がいないとか、法人が無くなっている等)場合の対応が難しく、取引不成立となることは珍しくありません。
不動産取引の売買等で筆界確定に困っておられる方にとっては朗報だと思います。
今ある筆界確定制度(登記されている土地の所有者等の申請で、登記官が外部専門家の意見を踏まえて調査し、筆界を確定する制度)は、体験した方から使い勝手が良くないと言われています。
私たちも、予測以上の時間がかかったり不調に終わった体験をしました。
難しい問題があるとはいえ制度の改善を求める声は少なくないようです。

土地売買の「瑕疵担保責任」報道が多くなっていますが、私たちの業界では、以前より契約時に「責任の範囲」と「有効期限」を契約書に記入し説明することになっています。
2年後には、前記「瑕疵担保責任」を始め、事業用不動産取引への影響が大きい民法の改正が予定されています。

地方都市のワンルームアパートの入居率が問題になっていますが、3月27日国土交通省から今年1月1日時点の公示地価が発表され、東京都心部の資産デフレ脱却が鮮明になりました。
不動産を所有される方にとっては安心に繋がると思います。
私たちが提供し管理を委託されているアパートは、今年も値下げしていませんが、3月末に入居率95%稼働しています。

選ばれた不動産は、長期安定資源でなければならないことから、私たちは、これからも”安全”を最優先しながら、50年後の”安心”を大切にしていきたいと考えています。
私たちは、日本の木で建てられた建物が、RC造の建物に負けない耐用年数を有していることを認めて頂ける日の夢を見ています。
[参考コラム]
H28.12.31、養父市森林組合提供写真
H26.10.2、日本のヒノキの強度
H26.9.3、但馬にある金昌寺門の写真

借金は“夢実現へのかけ橋“
平成30年3月4日

借金という言葉のイメージが良くないこともあり「借金嫌いで、コツコツ貯める」は、日本の文化と考えておられる方は少なくないと思います。
反面、「借金は夢を実現するための手段の一つ」と考えておられる方も多く、不動産市場活性には、欠くことの出来ない条件です。
高度成長期に言われた“土地神話“は、バブル崩壊とリーマンショックで過去の話となり、今は、借金アレルギーの方も多く、住宅ローンは慎重派が主流となっています。
しかし、借り入れしないで不動産を買える方は少なく格差につながります。
お金を借りて事業を始める人も少なくなっている中、金融機関は、低金利で対応していますが、個人も企業も金は余り始めているようです。
日本のお金が外国に流れ、そのお金で日本の不動産を購入するというサイクルも始まっているとの見方もあります。
ほんの一握りしかない、都心の高額で貴重な不動産が、海外の投資家の手に渡り始めているとの話も気になります。
為替戦争と言われる中、日本は、「借金は悪」から「借金は夢実現へのかけ橋」と考える方々の奮起が待たれます。

4月1日からインスペクション(不動産の安全度診断)が話題になります。
不動産取引で、リスクが解り易くなることを期待しています。
新築と中古の格差が拡大しないために、適切な時期に適切なメンテナンスが必要であることが理解されるようになる事も期待します。
長期ローンへの対応に、劣化等級による期間延長基準がありますが、15年毎インスペクションによる対応を義務化するローンも長期安全性に繋がると考えます。
いずれにしても、リスクを正しく伝えて対応することが重要です。

都心のインフラ整備が順調である一方、東京区部への一極集中が更に進んでいます。
都心部の地価上昇が続き、土地の新規取得は難しくなっていますが、小規模アパート経営は、賃料、入居率共に健全な状況が続いています。

都心再開発の進行と共に‥
平成30年2月6日

IT革命により、紙幣に変わると言われている仮想通貨が話題になっています。
クレジットカードに抵抗のある方々にとっては、「変な話」と思われるでしょうが、デフレ下で学ばれた方の多くは、兌換紙幣、戦前戦後のインフレ、「土地神話」の実感はないと思いますし、ペイオフ問題や、比較的新しい海外のハイパーインフレ等も日本ではあまり現実的ではなく「時の流れ」と感じておられるのではないでしょうか。

少子化の影響が続く地方のアパートは過剰との見方から、昨年から金融機関はアパートローン審査は慎重です。
判断基準が不透明とはいえ、アパートローンへの融資額がバブル期を超えているとの報道もあり、東京都心部の案件でも厳しいようです。
一方で、人生100年と言われる時代になって、老後の生活設計は益々難しくなっています。

戦後のインフレとバブル崩壊・デフレを体験した私たちは、「収益力に継続性がある土地資源は、100年単位の資産形成として安全度の高い現物資産といえる」との考え方です。
私たちの提案は、
一極集中が進行している東京都心の土地は、収益力のある土地といえますが、ローンの申し込みにあたっては、2%以下の金利を求めないで、30年以上の長期ローンとしたキャシュフローの健全化メンテナンスを重要視することです。

今回は、東京都心部の再開発計画が順調に進んでいることをお伝えします。
城西エリアでの情報を判断基準にしたものですが、地図を見て、誰もが予測したくなるような地域は既に始まっているか、話が出ているといってもいいほどです。
再開発の目的は、災害への事前対応・インフラ整備と、裏通りの狭い土地を広い道路に接道した土地と一宅地化することで、容積率をフル活用・高度利用することです。
一般的には、再開発により土地評価は2倍以上と言われますが、私たちの事業エリアで売却を決断される方は、相続と買い換えの方が主流で急がれています。
再開発迄の隙間に当たる10年〜20年間の有効利用にあたって、以下を大切にしています。

■建物の安全を軽視しない(直下型地震、豪雨、暴風等への充分な備え)
■経年劣化とメンテナンスコスト
■時代と共に求められる設備進化への対応・改装コスト
■原状回復コスト
■日本の木造建築が世界から注目される夢「木の都東京」の実現。

輸入木材価格が上昇し始めていますが、私たちは、既に、1/2国産木材を使用しています。

安心をテーマに進化「木の都東京」
平成29年12月30日

一般公開される売地情報は、山手線内では殆ど無い状況が続いていることから、来年は、「東京都心部の土地が5〜10%上昇する」と、予測出来る年の瀬となりました。
土地バブルを心配される方もありますが、利払不安が小さく、都心部賃貸市場のリターンは堅調です。来年から古い建物の解体が増え、過剰在庫の心配もないと考えます。
行動して下さる若年層のワンルーム住居が不足していることもあり、シェアハウスが注目されていますが、予測以上のトラブルが発生しています。安全条例の趣旨からも、地域の理解を得るのは難しいかも知れません。

そんな中、狭い道路のセットバックは、地域によって異なるものの確実に進んでいます。
私たちも、購入して下さる方のご協力を得て、下記(最近15年の集計)の通り道路として無償提供しています。
新宿区‥‥‥1,070m2(323坪)
中野区‥‥‥1,374m2(415坪)
杉並区‥‥‥652m2(197坪)
渋谷区、文京区、豊島区、北区、練馬区‥‥‥各100m2以上、他
狭い道路が多かった中野区では「道が広くなって助かっている」との話をよく聞きます。
2メートルの隅切りは、街の景観が良くなることでも好評です。
敷地内ゴミ収納庫設置や地区計画・町会参加等にも積極的に協力させて頂いています。
大都市である程、“地域の調和”が大切であると考えています。

しかし、施工時にはいろいろな問題が発生します。
例えば、隣地境界の中心にブロック塀が積まれている場合、セットバック部分のブロック撤去は隣地にそれなりの事情があり簡単ではありません。
このケースの厳しい判断は、ブロック塀半分相当が建築確認上接道しないことになります。
合筆、分筆に必要な確定測量に、本人死亡・相続人不明でも要立会印は疑問符のようです。
又、公道に至る迄、私道の関係者全ての方々のご理解を頂くのも簡単ではありません。
良く報道されることですが、樹木の越境トラブルは珍しいことではありません。
高低差のある地勢、弱い地盤での基礎工事では、安全への投資が高額になります。

来年は、インスペクションが話題になり、旧基準(昭和55年以前)で建てられた耐震に欠陥のある建物の対応が問題になるでしょうし、2020年には、民法改正によって、平成21年10月1日施行された住宅瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)との問題でも難しい対応になると思います。
参考迄に、私たちが加入している瑕疵担保責任10年保証保険の現状・実績は下記の通りです。
新築一住戸毎に2,000万円の保険加入義務‥‥‥10世帯アパート=2億円分の保険加入
検査料(支払先=検査機関)‥‥‥269棟=1,321万円
保険料(支払先=保険会社)‥‥‥2,512戸=5,888万円
引き渡し後保険対象になった物件‥‥‥0
今後、大災難があっても被害0への努力を続けます。

私たちの夢は、「木の文化日本」の首都東京が、“調和”を大切にしながら”安心”のために進化し、「木の都東京」と、世界に認められる日です。
私たちは、住みやすい街造りへの小さな努力を続いてまいります。

皆様がお幸せな年を迎えられますことをお祈りさせて頂きます。

アパートローンの健全化
平成29年12月7日

世界の通貨供給量が1京円を超え、日本の金融資産は、企業も個人も過去最高を更新中です。
合わせると3,000兆円になっているようです。
しかし、「景気が良いと感じる人が少ない」との報道から、何かおかしいように感じます。
江戸時代の人が、「宵越しの金は持たない」と言って気前よく使った話は昔話でしょうが、今の日本は「将来不安」が慢性化しているのでしょうか。
アパート経営を考えておられる方も、目的は、将来の生活設計です。

一方で、アパートローンへの融資は曲がり角に来ています。
金融機関は、地方のアパート建築に多額の融資をしていますが、少子化の影響が加速的に進んでいて入居率が低下し賃料も下がっているため、厳しい対応となっています。
来年4月からインスペクションが話題になりますから、都市部でも「安全基準」に問題がある物件は慎重な対応となるでしょう。
収益物件の場合、建物の安全に対する所有者の認識が自宅より甘いことから、融資の際、15年程を目安にインスペクションと必要な対応を義務付けられる日が近いかも知れません。
これからのアパート経営は、地域選択が明暗を分け、建物は「しっかり造って、しっかり手入れ」が原則になります。

都心には、小型アパートの安定供給が欠かせないことから、事業用アパートローン金利は、自宅住宅ローン金利より1.5%くらい高くても健全経営が可能で需要はあると考えます。
以下は、健全融資への私たちの提案です。

◾️初期投資金額と金利
頭金10%(他の所得が多い方のケースが多い)→ 金利3%
頭金20% → 金利2.5%
頭金30%以上又は追加担保(富裕層に多い)→ 金利2%
◾️返済期間と返済額のバリエーション
頭金10% → 25年
頭金20%以上 → 30年で2/3返済、追加15年で1/3返済、計45年又は30年時一括返済
◾️建物の耐用年数
建物査定額の0.004%/月 修繕積立金、15年毎インスペクションと必要な対応を義務付

若年層は、都心志向が強いだけでなく、安全度の高い物件を選択します。
私たちは、構造材に国産ヒノキを使用し、第三者に全棟、基礎、構造、完了検査をして頂き、直下型地震や1時間に100ミリの雨にも耐えられる家を提供し、「50年以上安全に使用できる建物」と認めていただくことを目標にしています。
私たちは、「将来の安心が見えるアパート」を、都市部に提供してまいります。

インカムゲイン+キャピタルゲインで長期資産形成
平成29年10月31日

日本は、バブル崩壊による資産デフレと、少子化進行で、長期資源となる不動産所有のメリットに興味を持たれる方が少なくなっています。
私たちの長期土地活用の提案でも、不動産デフレ進行中は、30年後の地価を1/2程度としてきました。
そんな中、都心小型アパートは、一極集中による人口増が続いていることもあり、「安定した果実が得られる長期資源となっている。」現状をお伝えしてきました。

表面利回り6%以上の物件であれば、金利2%、30年ローンでは、頭金10%でもキャッシュフローからみてリスクが少ないと考え、東京都心部に限定して提供して参りました。
残念ながら、これからこの地域では利回り5%での対応になってしまいます。
金利は下げる余地がないようですから、頭金を増やす以外では、共同担保での対応や、返済期間を長くするしかありません。
私たちは、50年安定収入が得られる物件提供に向けて進化を続けています。

50年ローン実現のためには、土地資産が100年単位で資源として評価されければなりません。
時代の変化が速くなっていて、100年後を予測するのは難しいですが、100年前を参考にすることはできます。
同時に、短期、中期の現実も大切になるでしょうから、当社グループの実績を図表にしてみました。得られるものがありましたら参考にしてみてください。
短期的には、半年~1年のタイムラグがあるとはいえ、「地価は株価と連動」しているようにも見えます。

土地バブル崩壊前、日本の土地はどこでも常に上昇するとして「土地神話」と言われました。
"不動産神話"と間違って、多くの箱物を造る人もおられました。
今は、長期安定して、人の集まるところの土地は常に上昇するという「新土地神話」の始まりかもしれません。この地域では、建物も長期安全が優先されています。

私たちは、半年~1年後、都心部の地価が更に上昇した場合の対応を進めています。

東京都心アパートのインカム・キャピタル現ゲイン(中野区の例)
東京都心アパートの収益率(中野区の例)

拡大

人生100歳時代と「新土地神話」
平成29年10月5日

平成元年12月から翌年3月に不動産バブルが崩壊しました。(私たちの実感)
その後、長期デフレを体験することになり、個人も企業も金融機関も、不動産投資には慎重で、今も、いろいろな見方があるようです。
しかし、都心の小型アパートに関しては、下記のような現状・見方から、「健全化した」と考えてもいいのではないでしょうか。

■世界一住みやすい都市を目指して、再開発が順調に進んでいること。
「日本の歴史や文化を学びたい」と、海外から来日される方には、永住を希望される方がいて、東京都心は、2020年後、「新しい国際都市として安定期に向かう」との見方ができること。
世界的金余りが続く中、世界の投資家が、東京都心不動産は「安全な投資先の一つ」とみておられ、利回り6%以下でも、安全が確認できれば対象にされるようになったこと。
■都心部の地価は、2年あまり前から、住宅用地は年2〜5%安定上昇を続けていること。
超都心の商業地2桁上昇のところもあり、「新しい土地神話」が始まっているとの見方もできること。(売り情報の公開は殆どありません)
■この地域の小型ワンルームアパートの賃貸料は、入居率 95%以上を維持しながら上昇を始めていること。
民泊、社宅・寮が検討されていますが、安全と地域・入居者同士の問題が多く、先は見えていません。
■私たちへのアクセスから、不動産投資潜在需要が多いこと。
人生100歳時代の長期安定収入源として、現物資産である小型アパートを考えておられる方の多くが、都心の物件に注目されていること。

そんな中、ア パートへの過剰融資、過剰投資が報道されています。
全国レベルでみる空室率、賃貸料は、少子化の影響でそうなっているようです。
しかし、注目しなければいけないのは、一極集中が加速しているという現実です。
一極集中といえば、東京圏が一般的ですが、“超都心”へと見方が変わっています。
山の手線付近ターミナルでは、20代、30代の歩行者が増え続けています。

アパート経営は、長期安定収入が得られる事業ですが、ランニングコストの経済性や経年変化への対応次第で実質利回りが下がることがあります。
私たちは、「形を変えている自然災害にも長期対応できるアパート」を目指し進化を続けてまいります。

贅沢な夢でも“安全”を犠牲に出来ない
平成29年9月1日

9月1日「防災の日」は、過去の辛い経験から、安全への関心を高めるための日です。
残念ながら、”環境産業”観光問題と言われているように、想定外への早期対応は積極的に進められているようには見えません。
地方の想定外災害への対応は、民間投資の出番ではないでしょうか。
公的保証があれば、投資利回りは、3%程あれば実現出来ると考えます。
受益者が多い東京都心部では、当面の目標である2020年に向け、民間投資を含めて新しい投資が確実に進んでいます。
しかし、旧耐震基準(昭和55年以前)で建てられた区分所有マンションは、誰も反対する人はいないのですが思うように耐震化が進みません。
次のような高いハードルがあるからです。
 ・限られたスペースと技術的な問題
 ・積立金では賄えない高額予算
 ・立場の違う組合員内合意の難しさ
 ・所有者・入居者の高齢化
来年4月1日にはインスペクション法が施行されます。
中古マンションのローンが難しくなり、マンション価格の下落が伝えられて心配です。
新築も、古いマンションの取壊しが積極的に進められないことが影響しているようです。
このコラムで以前からお伝えしていますように、再生可能不動産は、これからも金融政策によって過剰になり下落することは考えられます。

一方、木造住宅の建て替えは順調に進んでいるようです。
但し、江戸時代から住んでおられる家が密集している地域では時間が掛かっています。
都心最前線地価は2年で10~20%上昇しました。信頼という価値も戻ってきました。
キャピタルゲイン目的で都心不動産を考えるのであれば、10~20年以内の再開発が予定され、広い道路に接している容積率の高いところ(住居系で200~300%、商業系で300~800%)は、開発によって道路の幅員による容積制限、道路斜線を受けなくなり、再評価で上昇率も高くなると考えます。
バブル、リーマンショックの体験から、金利の上昇を心配される方が多いようですが、無借金企業が増え続け、有望な投資先が少ない状況に世界的な金余りですから、物価上昇があっても低金利は変わらないと予測します。

都心ワンルームの賃貸料は、今春から上昇傾向で、来春には上昇が鮮明になると思います。
少子化は進んでいますが、ニート・フリーターの方々の定職志向が増え、自分の城を持つようになっています。背景は、地方の親からの支援が難しくなっていることのようです。
都心部では、高齢者需要が増えるでしょうが、問題解決には少し時間がかかるようです。

供給は、ワンルームの新築に対する行政の対応は引き続き慎重であることから、ますます細っています。
但し、地方のワンルームアパートは、若年者不在によって空室が増えているようです。
どちらも利回りは、引き続き下がるでしょうが、長期資産であるアパートは、20~30年先の入居率予測が益々大切になります。
私たちは、”安心”と”調和”を大切にしながら、50年先も入居率90%以上、表面利回り4%前後で落ち着く地域に限定していきたいと考えています。

私たちは、”安全”を犠牲にして城を造ることはありません。

林業の現状広報を‥
平成29年8月3日

毎年この時期になると、日本のあちこちで伝統行事が見られます。
日本の歴史に大きな影響を与えたといわれる、550年前に発生し10年以上続いた”応仁の乱”の史跡を訪ねる方が多くなる時期でもあります。
この戦いでは多くの犠牲者が出たことは言うまでもありませんが、「許す心」は、負けでもなければ、妥協でもない「和」であることを学んだとの見方もあります。
それは、成功への学問ではなく、失敗から学ぶことかも知れません。
世界情勢は益々複雑になってきていますが、日本は「和の国」であり続けたいものです。

そんな中、日本だけではどうにもならない事とはいえ、異常気象、特に1時間100ミリの豪雨等の大災害は、もはや想定外と言っていられなくなっています。

私たちは、「想定外を想定しなければ安心はない」と考えておられる日本建築の匠と、高温多湿で育った日本の木材に注目しています。
人工林の多くは、日本の風土で進化してきたもので、国の宝です。
特に、日本のヒノキは水に強く、経年変化(風化・老化)に強い事で知られています。
※ 風化とは、材の表層に近い部分に始まる分解作用
※ 老化とは、日光や風雨に関係なく、長い年月の間に材の内部におこる材質の変化

下記は、兵庫県北部養父市林業の実態です。(養父市森林組合提供)
■ 森林面積35,595ha(内人口林20,974ha)=養父市面積の約84%
■ 森林資源量634万m2(一戸建住宅約5千戸分相当が1年で成長)
■ 1970年蓄積量(民有林:人工林)876万m2  ‥‥‥ 全国1966年人工林5.6億m2
 2015年蓄積量(民有林:人工林)7,441万m2 ‥‥‥全国2012年人工林30.4億m2 
        養父市45年で8.4倍、全国46年で5.4倍
■ 1970年生産量(私有林:針葉樹)25,418m2 ‥‥‥ 全国スギ,ヒノキ1,376万m2
 2015年生産量(私有林:人工林)14,864m2 ‥‥‥ 全国スギ,ヒノキ1,359万m2
        45年で、養父市41.6%減 、 全国1.3%減
■ 1970年就業人口 407人、        ‥‥‥ 全国146,321人
 2015年就業人口 68人、         ‥‥‥ 全国47,600人
        45年で、養父市83.3%減、全国67.5%減
上記より、重機の普及等で作業効率は3倍以上に上がっていますが、人手不足は深刻です。
更なる搬出作業進化等で魅力的な林業とし、人を集めることが急がれます。
特に、養父市の場合は速急に5倍以上の人が必要です。

私たちは、豪雨被害への効果的な対応として、土台と構造材に、養父ヒノキを使用し、高い評価を得ています。
工事現場の前を通るだけで、ヒノキの心地良い匂いがします。
健康にも良いそうですから、どうぞお越しください。

老後の安心への投資は住みやすさ
平成29年7月3日

2020年が近くなったこともあり、「都心部の不動産価格の動向」に対するお尋ねが多くなりまし たので、最前線の現状を出来るだけ早くお伝えするようにします。

■地価の動向
都心部の土地を売られる方の動機は、相続、買い替え、収用・再開発関連と換金売り等ですが、希望価格以下で売られる方は少なく、延期される方が多くなってきました。
エンドユーザーは殆ど買えていないことから、需要が売りより多いことを実感しています。
私たちの取得した土地は一時的に更地になるため、近隣の方から「売ってほしい。」との話が多 くなっています。
売り情報が少ないため、業者間では早い者勝ちになっています。
更地になった時は、大体業者が買っています。
引き続き上昇が続くと考えています。
■ 建物の質・価格
マグニチュード(M)7級の首都直下地震が近いとの予測により、行政は、多角的な地震対策 指導をしています。
このコラムでもお伝えしたインスペクション問題もあり、長期所有される方は、建物の耐震化 を、入居者以上に重要な選択肢と考えられておられるようです。
耐震建物価格は更に値上がりすると思います。
■金融機関の対応
借り手によるようですが、引き続き積極的で、史上最低金利は変わりありません。
■ワンルーム入居率
価格帯では、6万円以下は不足気味、7万円前後まで安定、8万円以上は地域限定 環状七号線の内側は、値上がり気配です。
(今私たちは、環状八号線の外には、あまり建ていません)
当社管理物件の稼働率は、年平均 95%台です。
■利回り
収益不動産を借入で取得する場合、期間 25 年、金利2%、90%ローンでは、維持費と諸税を考 え、表面利回り6%が安心ラインとお伝えしてきましたが、地価と建築代が年2~5%程度安定 上昇していますから、収益物件の表面利回りは既に5%時代になっています。
(自己所有地に建てる建築代のみは対象外)
私たちのところにお見えになる方は、表面利回り6%以上を希望されますが、今は、6%での 提供は難しくなってきています。

今、取得されている方は、主にリピーターの方です。
現在所有されている物件の安定収入、所有不動産の価格上昇が安心感につながっていることが 動機のようです。
複数所有目的で、不動産所有法人にされている方が多くなっていることも注目しています。
借入金利次第では、場所により4%くらいまでを考えておられる方が出始めています。
新築物件は、既に4%が一般的になっている所もあるようです。
ご新規さんの動機は、老後の安心への投資の方が主流で、「東京都心は世界一住みやすい都市」と考えておられる方々です。
共通して重要視される点は、やはり”場所と建物の安全”です。
私たちは、マグニチュード(M)7級の首都直下地震が発生した時、提供したアパートに居られた方全員「建物の被害に会われない。」を目標にしています。

これからは、想定外の雨も心配です。
私たちの工事現場は、全棟水にも強い国産ヒノキ(養父ヒノキ)のいい匂いがしています。
実感したい方は、事前にご連絡頂ければ、対応致します。

“環境問題”が「環境産業」と言われる日
平成29年6月1日

訪日外国人旅行者数は、「観光産業国」として世界に認められているかのようです。
「観光省」になる日が来るかも知れません。
暗い歴史の教訓から、驕ることなく自然と向き合い地道な努力を続けてこられた京都は、世界でもトップクラスの評価です。
70年前に荒野となりながら、世界に例のない速さで"巨大安全都市"になった東京も、日本の歴史では古い方ではないのですが、大切なものが残されていることに注目されているようです。
共通しているのは、安心できる生活を継続するために、「和をを大切にしている」ことが好評価につながっているのではないでしょうか。
「先進国で、日本ほど”お祭りを大切にする国"はない。」という話を聞いたことがあります。
日本は、”人資源を大切にする国”との評価かも知れません。

日本には、海流・波という未来の海洋資源や再評価され始めた森林資源があります。
いずれも再生可能で環境に優しい資源です。
木材については、環境問題としてこのコラムで度々お伝えしていますが、森林蓄積量の増え方と木材に携わる人の減少は少子化の影響をもろに受け危機的になってきています。

  森林蓄積量   昭和41年=188,700万m2 → 平成24年 =490,100万m2
  内人口林 昭和41年=55,800万m2 → 平成24年=394,200万m2  林野庁[森林資源の状況]
  林業従事者数  昭和55年=14.6万人 → 平成27年=4.8万人  総務省[国勢調査]
              (建築業就労者数はやや増加しています)
  大工工事従事者数 昭和47年=218万人 → 平成16年104万人 総務省[事業者,企業統計調]

最大の原因は、林業も大工も4K職場で夢がないことです。
  4K‥‥‥危険、汚い、きつい、給料が安い

対策例(私案)
  林業従事者
    「林業10倍活性化宣言」による将来の夢(実態は継続可能)
    植林、育成、搬出システム進化(ドローン、ロボット併用等)・・→ 安定高所得
    斜面対応能力の高い伐採・搬出重機の開発と林道の早期整備 
  大工
    中高一貫で2級建築士‥‥実習後 → 高所得
    大学で一級建築士多様化‥‥実績 → 社会的地位向上
    60歳くらいから指導職 → 社会的地位向上・高齢所得安定

日本の環境を守ってきた長期継続的森林資源は、受益者負担が難しいこともあり「環境資源」としては注目されません。
私たちは、日本の林業が”環境産業”と言われる日の夢を見続けます。

都市計画道路の検証‥
平成29年4月30日

東京都心部の都市計画道路は、昭和26年頃から随時「計画決定」されたものです。
あまり報道されませんが、計画決定されているところは、土地活用に対する制限を受けるため「事業の見通しが知りたい。」との声は少なくありません。
■ 計画決定している事業の進捗状況はさまざまです
   ・予定通り「完了した」ところ
   ・事業決定され、「積極的に進められている」ところ
   ・事業決定して進められているが、「時間がかかっている」ところ
   ・「虫食い状態のまま終わるかも知れない」と思っている人があるところ
   ・事業決定の「見通しが立っていない」ところ
   ・「事業決定されないだろう」との声が高いところ
複雑な事情があるとはいえ、このままにしておけないところはあるようです。

防災課題の一つでもある古い住宅密集地のセットバックは、建て替えと再開発が順調で、耐震化と共に狭い道路解消は確実に進んでいます。

一方で、耐震化工事による建築コスト高と地価上昇で、賃貸料は上昇しています。
現在、都心部主要ターミナル駅付近の、耐震建物の賃貸料は、
   1階店舗  =坪8万円以上
   オフィスビル=坪2万円以上
事業者にとっては厳しい状況になっています。

居住用で耐震化が完了している物件の賃料も同様に上昇しています。
   ファミリータイプ=20万円以上
   ワンルームタイプ=10万円以上
若年層にとっては重い負担です。

社宅や寮タイプでの対応も考えられますが、プライドが高く、品の良い名・外観、プライバシー・遮音性を重視する若い世代には不人気のようです。
今、都心アパートは ”贅沢かる質素” になっています。
私たちが提供している低層ワンルームアパートは、"長期安全を最優先"し、満足できる広さとはいえないのですが、2~3ヶ月の募集期間を除けばほぼ満室稼働しています。
   賃料+共益費=55,000~85,000円(坪1.7万円~2.7万円)

多くの地域で、「若い人たちに来てほしい。」との声があると同時に、「学生さんは、定住につながらない」とも言われます。
又、「若い人は地域活動に非協力的で、ゴミ出し、自転車等のマナーが悪い」とのご指摘がありまが、若い方々の名誉のためにも申し上げれば、”分かりやすく説明”すればルールを守ってくれます。

核家族化が進んでいる中、今後は、外国人向け、高齢者向け需要も増えるようですが、いずれも都心志向が主流です。
都心住居系不動産へ投資される方は、1住戸面積指導基準40m2~50m2とワンルームの需給バランス・在庫を注視することが必要かもしれません。

危険な建物を無くするための取り組みが始まります
平成29年4月5日

昭和56年5月以前の旧耐震基準で建てられた安全が懸念される建物等、既存建物の耐震化を進めるため、平成30年4月からホームインスペクション(建物状況調査・検査)関連法が施行され ます。
建物の耐用年数を長くするための取り組みでもあるようですから、“100年安心住宅の始まり”となれば良いと思います。

ホームインスペクションは、見た目だけでは判断が難しい建物の状態を、専門知識を持つ第三者機関が検査することで、より詳細に判断し、不動産取引のトラブルを少なくしたり、取得後のメンテナンスに役に立てることを目的としたものです。
施行により宅地建物取引業者は、既存住宅取引時の重要事項として、「建物状況調査の有無」の説明が義務付けられます。

不動産保証協会の資料による国土交通省のガイドラインの概要
■ 検査項目
   構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高い劣化事象等の有無
   雨漏り・水漏れが発生している、又は発生する可能性が高い劣化事象等の有無
   設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じている劣化事象等の有無
■ 検査方法
   目視、計測を中心とする検査。原則、破壊調査は実施しない
■ 検査人
   建築士・建築施工管理技士で、実務経験や講習受講者の情報開示⇒消費者が選択可能に
他、既存住宅現況検査の手順や業務実施上の遵守事項、情報開示

一方で、賃貸契約中の老朽化建物の場合、所有者が建て替えを希望しても、入居者全員の合意に数年単位の時間がかかることは珍しくありません。
この様ケースでは、建物は虫食い入居となり、所有者は空室リスクと、危険な建物の管理者責任リスクを負うという問題点が残されます。
大規模改修、建て替え等は権利関係の規模が大きい程難しくなります。

先日、今年1月1日時点の全国地価公示が発表されました。
住宅地がリーマンショック(2008年9月15日)以来9年ぶりに、「全国平均でも下げ止まった」 との報道です。
土地取引の最前線にいる私たちの実感は、東京都心部に限定すると、4年前から毎年5%前後安定した上昇を続けていて、この間の上昇巾は 20~30%です。
27年前の約2分の1になったことで、バブルの再来を懸念される方が出始めているようですが、地域差拡大による郊外の過剰在庫は考えられても、東京都心部に関しては、2020年以降も急激な変化はないと考えます。(28年3月4日28年10月5日付このコラムでもお伝えしました)
今も、一般向けの売地情報は殆ど無く、土地の取得が難しい状況が続いています。

地域によっては、今年は、買換・売却のチャンスかも知れませが、取得に当たっては、「再生コスト」と、「大量供給による在庫過剰リスク」のチェックは常に必要ではないでしょうか。

私たちは、東京の長期都市計画と、ホームインスペクション法に逆行しない原則のもとで、基礎工事、躯体工事等、見え無くなる所の工事中写真を出来るだけ多く残し、中古で売る時の調査に必要な多くの図面、書類を新築引き渡し時に保証書と一緒にお渡しています。
私たちは、古くなっても高い評価が得られるような“100年住宅”を目指しています。

都心の若い人向けアパートが減っていく
平成29年3月1日

前月のコラムで、都心木造準耐火アパートの意義についてお伝えしました。
今回は、都心に低賃料アパートが少なくなり、若年層の住まい確保が難しくなっていく情況をお 伝えします。

その昔、都心アパートの大家さんは、地元の不動産屋さんに入居者募集を委託しました。
委託された業者は、道路面のガラス窓等に貼紙広告をして借りたい方の来社を待ちました。
他には情報を流さず、決まるまで待つのが一般的でしたから長期空室もあったようです。
借りたい方は、希望する地域に出向き、付近の不動産屋さんを回りました。
一軒で紹介される数が少ないため、複数の駅を回られましたが、同じ物件を重複紹介されること はあまり無かったようです。
現在は、委託された業者に情報公開が義務つけられています。
ネットが普及し、多くの業者に情報が流れるようになりましたから、借りたい方は、自分の都合 の良いところで情報が得られるようになりました。
同時に、地域毎の家賃相場と在庫情況がわかり易くなり、無駄な空室も少なくなりました。
私たちが提供している部屋も、2月末で 98%、3月半ばには満室になる予定です。
ターミナル駅の近くには、“お部屋探し看板”が目立っていますが、同じ物件が重複して広告され ているため、他社で申し込み済になっている物件も多くなっています。
広告には、価格的魅力のある物件が使われることから、協会は、おとり広告にならないよう指導 しています。

今、耐震・不燃基準を満たしている都心居住用物件の新築・中古の平均賃料は、m2単価 5,000 円 が目安で、16 m2で8万円、20 m2で 10 万円位です。
残念ながら、8万円以上のアパートを借りられる若い人はそんなに多くいません。
オーナーサイドから求められる利回りは、表面 5%、実質 4%が下限ですから、今後は、物件が少な くなる事はあっても増えることは無いと思います。
民泊は管理が難しく、シェアハウスは安全条例との問題点が指摘されている中、晩婚による定住 化、大災難時のセカンドハウスといった新しい需要も出ています。
昔のように、下宿をさせて下さる方は殆どおられなくなり、都心に住みたい、若年層の住まいの 事情は厳しくなる一方です。

「座って半畳、寝て一畳」は昔話ですが、スタディー・リラクゼーションスペースを加えても、 居室は7m2(東京都安全条例による共同住宅の最低居室床面積)で収まります。
それに、あさ風呂と独立トイレ、キッチンを加えても専有面積は 10 m2程度です。
今、都心に 10 m2住戸耐震・不燃化で提供するための一室当たり概算コストは、 土地代 900 万円、建築代(付帯込)470 万円、取得経費 130 万円、計 1,500 万円くらいです。
坪単価ではやや割高になりますが、10 m2であれば6万円台で提供できます。但し、土地代は上昇中で、既に前記価格より 30%以上高くなっている地域もあります。

10 m2住宅は広いとは言えませんが、私たちは、耐震・不燃に、隣室との防音、外気との断熱と強 制換気等の安全を最優先しています。2階建という安心感も好評です。
監理の指導で、地域住民からの悪い評判も殆どなくなってきました。
社会に出て立派になられた方から、若い頃狭い部屋で学んでこられた話しは良く聞きます。
私たちは、これからの日本を支えて下さる若い人達に、“安全でプライドある木の城”と感じてい ただける住まいを都心に提供してまいります。
住んで下さる方々が大きく育って下さり、「狭かったけど良い時間が過ごせた。」と想い出してい ただける日を楽しみにしています。

狭い道路と地域の安全・調和
平成29年2月4日

国民にとって、不動産は最大の財産です。
時が変わっても、国民から“安心出来る財産”と信頼されることが、国の最大の役割ですが、一番難しいことでもあります。
不動産は、取引時に深刻な争いが表面化することがあることから、不動産取引業に携わる人は、対応できる勉強をしておくことを義務つけられています。
中でも、相続問題と並んで、民法と建築基準法との兼ね合いは、権利の及ぶ範囲の判断が難しいこともあり、特に難しい問題とされています。

ここでは、狭小道路の問題セットバックについて取りあげてみます。
東京の不動前業界で一般的に言われるセットバックとは、建築基準法42条2項の規定「宅地が、道路幅員4mに満たない狭い道路に接している場合道路の中心から2m以内に建築物(塀等含)を造ってはならない。」という規定に該当する場合のことです。(例外地域有)
セットバック線は、区に狭あい道路申請をして決めてもらいます。
既に確定している場合は即決で、通常、数週間で確定出来ます。道路の種類によっては、対面所有者を含み多くの近隣の立会が必要なこともあり、半年程度かかることもあります。稀とはいえ、不成立の場合もあます。この場合は不動産評価を下げることとなります。
金融機関から融資を受けて新築する場合、事前の建築確認申請時に必ず狭あい申請をしなければなりません。
一般的には、土地の所有者は、建て替え又は売却時でなければ申請されません。
セットバック分の道路整備工事は、殆どの区が無償でしてくれるのですが、中には、先祖が江戸時代で、現在の建築基準法によるセットバックを考えようとしない方もおられます。

私たちの事業エリアには、時間のかかる大規模再開発が予定されている地域が多くあります。
このような地域にある比較的小さな土地は、バブル期には虫食いになりました。
そんな土地の繋ぎ活用の一つとして、私たちは原状復帰コストが低く、インカムも比較的有利な木造アパートを、災害に強い準耐火構造建物での活用を提案をしています。
大災害対策への貢献が最大の目的です。
平成27年4月4日付このコラムで、私たちの事業でセットバックし、道路として無償提供した面積は、1,041坪になったことをお伝えしましたが、現在は、1,200坪以上になっています。
実質的には購入された方の負担になっているわけですが、すべての方が道路への無償提供のことをプラスに考えて下さいます。
部屋が狭いとのご批判もありますが、設備の充実、地域との調和、スラム化しない管理等の工夫で、入居者、近隣の方から高い評価をいただいています。

このような土地は、誰かが活用しなければ、バブル期のような街になってしまいます。
私たちは、“東京の安全”を世界に発信し続けられるためのお手伝いをしてまいります。