銀河バンク

インカムゲイン+キャピタルゲインで長期資産形成
平成29年10月31日

日本は、バブル崩壊による資産デフレと、少子化進行で、長期資源となる不動産所有のメリットに興味を持たれる方が少なくなっています。
私たちの長期土地活用の提案でも、不動産デフレ進行中は、30年後の地価を1/2程度としてきました。
そんな中、都心小型アパートは、一極集中による人口増が続いていることもあり、「安定した果実が得られる長期資源となっている。」現状をお伝えしてきました。

表面利回り6%以上の物件であれば、金利2%、30年ローンでは、頭金10%でもキャッシュフローからみてリスクが少ないと考え、東京都心部に限定して提供して参りました。
残念ながら、これからこの地域では利回り5%での対応になってしまいます。
金利は下げる余地がないようですから、頭金を増やす以外では、共同担保での対応や、返済期間を長くするしかありません。
私たちは、50年安定収入が得られる物件提供に向けて進化を続けています。

50年ローン実現のためには、土地資産が100年単位で資源として評価されければなりません。
時代の変化が速くなっていて、100年後を予測するのは難しいですが、100年前を参考にすることはできます。
同時に、短期、中期の現実も大切になるでしょうから、当社グループの実績を図表にしてみました。得られるものがありましたら参考にしてみてください。
短期的には、半年~1年のタイムラグがあるとはいえ、「地価は株価と連動」しているようにも見えます。

土地バブル崩壊前、日本の土地はどこでも常に上昇するとして「土地神話」と言われました。
"不動産神話"と間違って、多くの箱物を造る人もおられました。
今は、長期安定して、人の集まるところの土地は常に上昇するという「新土地神話」の始まりかもしれません。この地域では、建物も長期安全が優先されています。

私たちは、半年~1年後、都心部の地価が更に上昇した場合の対応を進めています。

東京都心アパートのインカム・キャピタル現ゲイン(中野区の例)
東京都心アパートの収益率(中野区の例)

拡大

人生100歳時代と「新土地神話」
平成29年10月5日

平成元年12月から翌年3月に不動産バブルが崩壊しました。(私たちの実感)
その後、長期デフレを体験することになり、個人も企業も金融機関も、不動産投資には慎重で、今も、いろいろな見方があるようです。
しかし、都心の小型アパートに関しては、下記のような現状・見方から、「健全化した」と考えてもいいのではないでしょうか。

■世界一住みやすい都市を目指して、再開発が順調に進んでいること。
「日本の歴史や文化を学びたい」と、海外から来日される方には、永住を希望される方がいて、東京都心は、2020年後、「新しい国際都市として安定期に向かう」との見方ができること。
世界的金余りが続く中、世界の投資家が、東京都心不動産は「安全な投資先の一つ」とみておられ、利回り6%以下でも、安全が確認できれば対象にされるようになったこと。
■都心部の地価は、2年あまり前から、住宅用地は年2〜5%安定上昇を続けていること。
超都心の商業地2桁上昇のところもあり、「新しい土地神話」が始まっているとの見方もできること。(売り情報の公開は殆どありません)
■この地域の小型ワンルームアパートの賃貸料は、入居率 95%以上を維持しながら上昇を始めていること。
民泊、社宅・寮が検討されていますが、安全と地域・入居者同士の問題が多く、先は見えていません。
■私たちへのアクセスから、不動産投資潜在需要が多いこと。
人生100歳時代の長期安定収入源として、現物資産である小型アパートを考えておられる方の多くが、都心の物件に注目されていること。

そんな中、ア パートへの過剰融資、過剰投資が報道されています。
全国レベルでみる空室率、賃貸料は、少子化の影響でそうなっているようです。
しかし、注目しなければいけないのは、一極集中が加速しているという現実です。
一極集中といえば、東京圏が一般的ですが、“超都心”へと見方が変わっています。
山の手線付近ターミナルでは、20代、30代の歩行者が増え続けています。

アパート経営は、長期安定収入が得られる事業ですが、ランニングコストの経済性や経年変化への対応次第で実質利回りが下がることがあります。
私たちは、「形を変えている自然災害にも長期対応できるアパート」を目指し進化を続けてまいります。

贅沢な夢でも“安全”を犠牲に出来ない
平成29年9月1日

9月1日「防災の日」は、過去の辛い経験から、安全への関心を高めるための日です。
残念ながら、”環境産業”観光問題と言われているように、想定外への早期対応は積極的に進められているようには見えません。
地方の想定外災害への対応は、民間投資の出番ではないでしょうか。
公的保証があれば、投資利回りは、3%程あれば実現出来ると考えます。
受益者が多い東京都心部では、当面の目標である2020年に向け、民間投資を含めて新しい投資が確実に進んでいます。
しかし、旧耐震基準(昭和55年以前)で建てられた区分所有マンションは、誰も反対する人はいないのですが思うように耐震化が進みません。
次のような高いハードルがあるからです。
 ・限られたスペースと技術的な問題
 ・積立金では賄えない高額予算
 ・立場の違う組合員内合意の難しさ
 ・所有者・入居者の高齢化
来年4月1日にはインスペクション法が施行されます。
中古マンションのローンが難しくなり、マンション価格の下落が伝えられて心配です。
新築も、古いマンションの取壊しが積極的に進められないことが影響しているようです。
このコラムで以前からお伝えしていますように、再生可能不動産は、これからも金融政策によって過剰になり下落することは考えられます。

一方、木造住宅の建て替えは順調に進んでいるようです。
但し、江戸時代から住んでおられる家が密集している地域では時間が掛かっています。
都心最前線地価は2年で10~20%上昇しました。信頼という価値も戻ってきました。
キャピタルゲイン目的で都心不動産を考えるのであれば、10~20年以内の再開発が予定され、広い道路に接している容積率の高いところ(住居系で200~300%、商業系で300~800%)は、開発によって道路の幅員による容積制限、道路斜線を受けなくなり、再評価で上昇率も高くなると考えます。
バブル、リーマンショックの体験から、金利の上昇を心配される方が多いようですが、無借金企業が増え続け、有望な投資先が少ない状況に世界的な金余りですから、物価上昇があっても低金利は変わらないと予測します。

都心ワンルームの賃貸料は、今春から上昇傾向で、来春には上昇が鮮明になると思います。
少子化は進んでいますが、ニート・フリーターの方々の定職志向が増え、自分の城を持つようになっています。背景は、地方の親からの支援が難しくなっていることのようです。
都心部では、高齢者需要が増えるでしょうが、問題解決には少し時間がかかるようです。

供給は、ワンルームの新築に対する行政の対応は引き続き慎重であることから、ますます細っています。
但し、地方のワンルームアパートは、若年者不在によって空室が増えているようです。
どちらも利回りは、引き続き下がるでしょうが、長期資産であるアパートは、20~30年先の入居率予測が益々大切になります。
私たちは、”安心”と”調和”を大切にしながら、50年先も入居率90%以上、表面利回り4%前後で落ち着く地域に限定していきたいと考えています。

私たちは、”安全”を犠牲にして城を造ることはありません。

林業の現状広報を‥
平成29年8月3日

毎年この時期になると、日本のあちこちで伝統行事が見られます。
日本の歴史に大きな影響を与えたといわれる、550年前に発生し10年以上続いた”応仁の乱”の史跡を訪ねる方が多くなる時期でもあります。
この戦いでは多くの犠牲者が出たことは言うまでもありませんが、「許す心」は、負けでもなければ、妥協でもない「和」であることを学んだとの見方もあります。
それは、成功への学問ではなく、失敗から学ぶことかも知れません。
世界情勢は益々複雑になってきていますが、日本は「和の国」であり続けたいものです。

そんな中、日本だけではどうにもならない事とはいえ、異常気象、特に1時間100ミリの豪雨等の大災害は、もはや想定外と言っていられなくなっています。

私たちは、「想定外を想定しなければ安心はない」と考えておられる日本建築の匠と、高温多湿で育った日本の木材に注目しています。
人工林の多くは、日本の風土で進化してきたもので、国の宝です。
特に、日本のヒノキは水に強く、経年変化(風化・老化)に強い事で知られています。
※ 風化とは、材の表層に近い部分に始まる分解作用
※ 老化とは、日光や風雨に関係なく、長い年月の間に材の内部におこる材質の変化

下記は、兵庫県北部養父市林業の実態です。(養父市森林組合提供)
■ 森林面積35,595ha(内人口林20,974ha)=養父市面積の約84%
■ 森林資源量634万m2(一戸建住宅約5千戸分相当が1年で成長)
■ 1970年蓄積量(民有林:人工林)876万m2  ‥‥‥ 全国1966年人工林5.6億m2
 2015年蓄積量(民有林:人工林)7,441万m2 ‥‥‥全国2012年人工林30.4億m2 
        養父市45年で8.4倍、全国46年で5.4倍
■ 1970年生産量(私有林:針葉樹)25,418m2 ‥‥‥ 全国スギ,ヒノキ1,376万m2
 2015年生産量(私有林:人工林)14,864m2 ‥‥‥ 全国スギ,ヒノキ1,359万m2
        45年で、養父市41.6%減 、 全国1.3%減
■ 1970年就業人口 407人、        ‥‥‥ 全国146,321人
 2015年就業人口 68人、         ‥‥‥ 全国47,600人
        45年で、養父市83.3%減、全国67.5%減
上記より、重機の普及等で作業効率は3倍以上に上がっていますが、人手不足は深刻です。
更なる搬出作業進化等で魅力的な林業とし、人を集めることが急がれます。
特に、養父市の場合は速急に5倍以上の人が必要です。

私たちは、豪雨被害への効果的な対応として、土台と構造材に、養父ヒノキを使用し、高い評価を得ています。
工事現場の前を通るだけで、ヒノキの心地良い匂いがします。
健康にも良いそうですから、どうぞお越しください。

老後の安心への投資は住みやすさ
平成29年7月3日

2020年が近くなったこともあり、「都心部の不動産価格の動向」に対するお尋ねが多くなりまし たので、最前線の現状を出来るだけ早くお伝えするようにします。

■地価の動向
都心部の土地を売られる方の動機は、相続、買い替え、収用・再開発関連と換金売り等ですが、希望価格以下で売られる方は少なく、延期される方が多くなってきました。
エンドユーザーは殆ど買えていないことから、需要が売りより多いことを実感しています。
私たちの取得した土地は一時的に更地になるため、近隣の方から「売ってほしい。」との話が多 くなっています。
売り情報が少ないため、業者間では早い者勝ちになっています。
更地になった時は、大体業者が買っています。
引き続き上昇が続くと考えています。
■ 建物の質・価格
マグニチュード(M)7級の首都直下地震が近いとの予測により、行政は、多角的な地震対策 指導をしています。
このコラムでもお伝えしたインスペクション問題もあり、長期所有される方は、建物の耐震化 を、入居者以上に重要な選択肢と考えられておられるようです。
耐震建物価格は更に値上がりすると思います。
■金融機関の対応
借り手によるようですが、引き続き積極的で、史上最低金利は変わりありません。
■ワンルーム入居率
価格帯では、6万円以下は不足気味、7万円前後まで安定、8万円以上は地域限定 環状七号線の内側は、値上がり気配です。
(今私たちは、環状八号線の外には、あまり建ていません)
当社管理物件の稼働率は、年平均 95%台です。
■利回り
収益不動産を借入で取得する場合、期間 25 年、金利2%、90%ローンでは、維持費と諸税を考 え、表面利回り6%が安心ラインとお伝えしてきましたが、地価と建築代が年2~5%程度安定 上昇していますから、収益物件の表面利回りは既に5%時代になっています。
(自己所有地に建てる建築代のみは対象外)
私たちのところにお見えになる方は、表面利回り6%以上を希望されますが、今は、6%での 提供は難しくなってきています。

今、取得されている方は、主にリピーターの方です。
現在所有されている物件の安定収入、所有不動産の価格上昇が安心感につながっていることが 動機のようです。
複数所有目的で、不動産所有法人にされている方が多くなっていることも注目しています。
借入金利次第では、場所により4%くらいまでを考えておられる方が出始めています。
新築物件は、既に4%が一般的になっている所もあるようです。
ご新規さんの動機は、老後の安心への投資の方が主流で、「東京都心は世界一住みやすい都市」と考えておられる方々です。
共通して重要視される点は、やはり”場所と建物の安全”です。
私たちは、マグニチュード(M)7級の首都直下地震が発生した時、提供したアパートに居られた方全員「建物の被害に会われない。」を目標にしています。

これからは、想定外の雨も心配です。
私たちの工事現場は、全棟水にも強い国産ヒノキ(養父ヒノキ)のいい匂いがしています。
実感したい方は、事前にご連絡頂ければ、対応致します。

“環境問題”が「環境産業」と言われる日
平成29年6月1日

訪日外国人旅行者数は、「観光産業国」として世界に認められているかのようです。
「観光省」になる日が来るかも知れません。
暗い歴史の教訓から、驕ることなく自然と向き合い地道な努力を続けてこられた京都は、世界でもトップクラスの評価です。
70年前に荒野となりながら、世界に例のない速さで"巨大安全都市"になった東京も、日本の歴史では古い方ではないのですが、大切なものが残されていることに注目されているようです。
共通しているのは、安心できる生活を継続するために、「和をを大切にしている」ことが好評価につながっているのではないでしょうか。
「先進国で、日本ほど”お祭りを大切にする国"はない。」という話を聞いたことがあります。
日本は、”人資源を大切にする国”との評価かも知れません。

日本には、海流・波という未来の海洋資源や再評価され始めた森林資源があります。
いずれも再生可能で環境に優しい資源です。
木材については、環境問題としてこのコラムで度々お伝えしていますが、森林蓄積量の増え方と木材に携わる人の減少は少子化の影響をもろに受け危機的になってきています。

  森林蓄積量   昭和41年=188,700万m2 → 平成24年 =490,100万m2
  内人口林 昭和41年=55,800万m2 → 平成24年=394,200万m2  林野庁[森林資源の状況]
  林業従事者数  昭和55年=14.6万人 → 平成27年=4.8万人  総務省[国勢調査]
              (建築業就労者数はやや増加しています)
  大工工事従事者数 昭和47年=218万人 → 平成16年104万人 総務省[事業者,企業統計調]

最大の原因は、林業も大工も4K職場で夢がないことです。
  4K‥‥‥危険、汚い、きつい、給料が安い

対策例(私案)
  林業従事者
    「林業10倍活性化宣言」による将来の夢(実態は継続可能)
    植林、育成、搬出システム進化(ドローン、ロボット併用等)・・→ 安定高所得
    斜面対応能力の高い伐採・搬出重機の開発と林道の早期整備 
  大工
    中高一貫で2級建築士‥‥実習後 → 高所得
    大学で一級建築士多様化‥‥実績 → 社会的地位向上
    60歳くらいから指導職 → 社会的地位向上・高齢所得安定

日本の環境を守ってきた長期継続的森林資源は、受益者負担が難しいこともあり「環境資源」としては注目されません。
私たちは、日本の林業が”環境産業”と言われる日の夢を見続けます。

都市計画道路の検証‥
平成29年4月30日

東京都心部の都市計画道路は、昭和26年頃から随時「計画決定」されたものです。
あまり報道されませんが、計画決定されているところは、土地活用に対する制限を受けるため「事業の見通しが知りたい。」との声は少なくありません。
■ 計画決定している事業の進捗状況はさまざまです
   ・予定通り「完了した」ところ
   ・事業決定され、「積極的に進められている」ところ
   ・事業決定して進められているが、「時間がかかっている」ところ
   ・「虫食い状態のまま終わるかも知れない」と思っている人があるところ
   ・事業決定の「見通しが立っていない」ところ
   ・「事業決定されないだろう」との声が高いところ
複雑な事情があるとはいえ、このままにしておけないところはあるようです。

防災課題の一つでもある古い住宅密集地のセットバックは、建て替えと再開発が順調で、耐震化と共に狭い道路解消は確実に進んでいます。

一方で、耐震化工事による建築コスト高と地価上昇で、賃貸料は上昇しています。
現在、都心部主要ターミナル駅付近の、耐震建物の賃貸料は、
   1階店舗  =坪8万円以上
   オフィスビル=坪2万円以上
事業者にとっては厳しい状況になっています。

居住用で耐震化が完了している物件の賃料も同様に上昇しています。
   ファミリータイプ=20万円以上
   ワンルームタイプ=10万円以上
若年層にとっては重い負担です。

社宅や寮タイプでの対応も考えられますが、プライドが高く、品の良い名・外観、プライバシー・遮音性を重視する若い世代には不人気のようです。
今、都心アパートは ”贅沢かる質素” になっています。
私たちが提供している低層ワンルームアパートは、"長期安全を最優先"し、満足できる広さとはいえないのですが、2~3ヶ月の募集期間を除けばほぼ満室稼働しています。
   賃料+共益費=55,000~85,000円(坪1.7万円~2.7万円)

多くの地域で、「若い人たちに来てほしい。」との声があると同時に、「学生さんは、定住につながらない」とも言われます。
又、「若い人は地域活動に非協力的で、ゴミ出し、自転車等のマナーが悪い」とのご指摘がありまが、若い方々の名誉のためにも申し上げれば、”分かりやすく説明”すればルールを守ってくれます。

核家族化が進んでいる中、今後は、外国人向け、高齢者向け需要も増えるようですが、いずれも都心志向が主流です。
都心住居系不動産へ投資される方は、1住戸面積指導基準40m2~50m2とワンルームの需給バランス・在庫を注視することが必要かもしれません。

危険な建物を無くするための取り組みが始まります
平成29年4月5日

昭和56年5月以前の旧耐震基準で建てられた安全が懸念される建物等、既存建物の耐震化を進めるため、平成30年4月からホームインスペクション(建物状況調査・検査)関連法が施行され ます。
建物の耐用年数を長くするための取り組みでもあるようですから、“100年安心住宅の始まり”となれば良いと思います。

ホームインスペクションは、見た目だけでは判断が難しい建物の状態を、専門知識を持つ第三者機関が検査することで、より詳細に判断し、不動産取引のトラブルを少なくしたり、取得後のメンテナンスに役に立てることを目的としたものです。
施行により宅地建物取引業者は、既存住宅取引時の重要事項として、「建物状況調査の有無」の説明が義務付けられます。

不動産保証協会の資料による国土交通省のガイドラインの概要
■ 検査項目
   構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高い劣化事象等の有無
   雨漏り・水漏れが発生している、又は発生する可能性が高い劣化事象等の有無
   設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じている劣化事象等の有無
■ 検査方法
   目視、計測を中心とする検査。原則、破壊調査は実施しない
■ 検査人
   建築士・建築施工管理技士で、実務経験や講習受講者の情報開示⇒消費者が選択可能に
他、既存住宅現況検査の手順や業務実施上の遵守事項、情報開示

一方で、賃貸契約中の老朽化建物の場合、所有者が建て替えを希望しても、入居者全員の合意に数年単位の時間がかかることは珍しくありません。
この様ケースでは、建物は虫食い入居となり、所有者は空室リスクと、危険な建物の管理者責任リスクを負うという問題点が残されます。
大規模改修、建て替え等は権利関係の規模が大きい程難しくなります。

先日、今年1月1日時点の全国地価公示が発表されました。
住宅地がリーマンショック(2008年9月15日)以来9年ぶりに、「全国平均でも下げ止まった」 との報道です。
土地取引の最前線にいる私たちの実感は、東京都心部に限定すると、4年前から毎年5%前後安定した上昇を続けていて、この間の上昇巾は 20~30%です。
27年前の約2分の1になったことで、バブルの再来を懸念される方が出始めているようですが、地域差拡大による郊外の過剰在庫は考えられても、東京都心部に関しては、2020年以降も急激な変化はないと考えます。(28年3月4日28年10月5日付このコラムでもお伝えしました)
今も、一般向けの売地情報は殆ど無く、土地の取得が難しい状況が続いています。

地域によっては、今年は、買換・売却のチャンスかも知れませが、取得に当たっては、「再生コスト」と、「大量供給による在庫過剰リスク」のチェックは常に必要ではないでしょうか。

私たちは、東京の長期都市計画と、ホームインスペクション法に逆行しない原則のもとで、基礎工事、躯体工事等、見え無くなる所の工事中写真を出来るだけ多く残し、中古で売る時の調査に必要な多くの図面、書類を新築引き渡し時に保証書と一緒にお渡しています。
私たちは、古くなっても高い評価が得られるような“100年住宅”を目指しています。

都心の若い人向けアパートが減っていく
平成29年3月1日

前月のコラムで、都心木造準耐火アパートの意義についてお伝えしました。
今回は、都心に低賃料アパートが少なくなり、若年層の住まい確保が難しくなっていく情況をお 伝えします。

その昔、都心アパートの大家さんは、地元の不動産屋さんに入居者募集を委託しました。
委託された業者は、道路面のガラス窓等に貼紙広告をして借りたい方の来社を待ちました。
他には情報を流さず、決まるまで待つのが一般的でしたから長期空室もあったようです。
借りたい方は、希望する地域に出向き、付近の不動産屋さんを回りました。
一軒で紹介される数が少ないため、複数の駅を回られましたが、同じ物件を重複紹介されること はあまり無かったようです。
現在は、委託された業者に情報公開が義務つけられています。
ネットが普及し、多くの業者に情報が流れるようになりましたから、借りたい方は、自分の都合 の良いところで情報が得られるようになりました。
同時に、地域毎の家賃相場と在庫情況がわかり易くなり、無駄な空室も少なくなりました。
私たちが提供している部屋も、2月末で 98%、3月半ばには満室になる予定です。
ターミナル駅の近くには、“お部屋探し看板”が目立っていますが、同じ物件が重複して広告され ているため、他社で申し込み済になっている物件も多くなっています。
広告には、価格的魅力のある物件が使われることから、協会は、おとり広告にならないよう指導 しています。

今、耐震・不燃基準を満たしている都心居住用物件の新築・中古の平均賃料は、m2単価 5,000 円 が目安で、16 m2で8万円、20 m2で 10 万円位です。
残念ながら、8万円以上のアパートを借りられる若い人はそんなに多くいません。
オーナーサイドから求められる利回りは、表面 5%、実質 4%が下限ですから、今後は、物件が少な くなる事はあっても増えることは無いと思います。
民泊は管理が難しく、シェアハウスは安全条例との問題点が指摘されている中、晩婚による定住 化、大災難時のセカンドハウスといった新しい需要も出ています。
昔のように、下宿をさせて下さる方は殆どおられなくなり、都心に住みたい、若年層の住まいの 事情は厳しくなる一方です。

「座って半畳、寝て一畳」は昔話ですが、スタディー・リラクゼーションスペースを加えても、 居室は7m2(東京都安全条例による共同住宅の最低居室床面積)で収まります。
それに、あさ風呂と独立トイレ、キッチンを加えても専有面積は 10 m2程度です。
今、都心に 10 m2住戸耐震・不燃化で提供するための一室当たり概算コストは、 土地代 900 万円、建築代(付帯込)470 万円、取得経費 130 万円、計 1,500 万円くらいです。
坪単価ではやや割高になりますが、10 m2であれば6万円台で提供できます。但し、土地代は上昇中で、既に前記価格より 30%以上高くなっている地域もあります。

10 m2住宅は広いとは言えませんが、私たちは、耐震・不燃に、隣室との防音、外気との断熱と強 制換気等の安全を最優先しています。2階建という安心感も好評です。
監理の指導で、地域住民からの悪い評判も殆どなくなってきました。
社会に出て立派になられた方から、若い頃狭い部屋で学んでこられた話しは良く聞きます。
私たちは、これからの日本を支えて下さる若い人達に、“安全でプライドある木の城”と感じてい ただける住まいを都心に提供してまいります。
住んで下さる方々が大きく育って下さり、「狭かったけど良い時間が過ごせた。」と想い出してい ただける日を楽しみにしています。

狭い道路と地域の安全・調和
平成29年2月4日

国民にとって、不動産は最大の財産です。
時が変わっても、国民から“安心出来る財産”と信頼されることが、国の最大の役割ですが、一番難しいことでもあります。
不動産は、取引時に深刻な争いが表面化することがあることから、不動産取引業に携わる人は、対応できる勉強をしておくことを義務つけられています。
中でも、相続問題と並んで、民法と建築基準法との兼ね合いは、権利の及ぶ範囲の判断が難しいこともあり、特に難しい問題とされています。

ここでは、狭小道路の問題セットバックについて取りあげてみます。
東京の不動前業界で一般的に言われるセットバックとは、建築基準法42条2項の規定「宅地が、道路幅員4mに満たない狭い道路に接している場合道路の中心から2m以内に建築物(塀等含)を造ってはならない。」という規定に該当する場合のことです。(例外地域有)
セットバック線は、区に狭あい道路申請をして決めてもらいます。
既に確定している場合は即決で、通常、数週間で確定出来ます。道路の種類によっては、対面所有者を含み多くの近隣の立会が必要なこともあり、半年程度かかることもあります。稀とはいえ、不成立の場合もあます。この場合は不動産評価を下げることとなります。
金融機関から融資を受けて新築する場合、事前の建築確認申請時に必ず狭あい申請をしなければなりません。
一般的には、土地の所有者は、建て替え又は売却時でなければ申請されません。
セットバック分の道路整備工事は、殆どの区が無償でしてくれるのですが、中には、先祖が江戸時代で、現在の建築基準法によるセットバックを考えようとしない方もおられます。

私たちの事業エリアには、時間のかかる大規模再開発が予定されている地域が多くあります。
このような地域にある比較的小さな土地は、バブル期には虫食いになりました。
そんな土地の繋ぎ活用の一つとして、私たちは原状復帰コストが低く、インカムも比較的有利な木造アパートを、災害に強い準耐火構造建物での活用を提案をしています。
大災害対策への貢献が最大の目的です。
平成27年4月4日付このコラムで、私たちの事業でセットバックし、道路として無償提供した面積は、1,041坪になったことをお伝えしましたが、現在は、1,200坪以上になっています。
実質的には購入された方の負担になっているわけですが、すべての方が道路への無償提供のことをプラスに考えて下さいます。
部屋が狭いとのご批判もありますが、設備の充実、地域との調和、スラム化しない管理等の工夫で、入居者、近隣の方から高い評価をいただいています。

このような土地は、誰かが活用しなければ、バブル期のような街になってしまいます。
私たちは、“東京の安全”を世界に発信し続けられるためのお手伝いをしてまいります。

「木の文化」の出番
平成28年12月31日

1.兎追いしかの山 小鮒釣りかの川 
    夢は今もめぐりて 忘れ難き故郷
2.如何にいます父母 恙なしや友がき
     雨に風につけても 思い出づる故郷
3.志をはたして いつの日のか帰らん
 山は青き故郷 水は清き故郷


これは大正3年 尋常小学校6年生唱歌「故郷」ですが、100年以上経った今も日本の心の詩として歌い続けられています。(長野県出身 高野辰之作詞・鳥取県出身 岡野貞一作曲)

敗戦で大都市が焼け野原になましたが、日本は、世界が驚く高度成長を成し遂げました。
日本の国土の7割は森林で、村々にあった製材所が、復興のお手伝いをしてくれました。
10年余りで、多くがはげ山になりましたが、「…コレコレ杉の子起きなさい…」の歌と共に植林されました。
その山は今、見渡す限り50〜60年成長した杉やヒノキの森のままです。

日本の木材消費量は、今も7,500万立方米程(木造住宅350〜400万戸相当)ありますが、70%以上は輸入材を使用しています。
地方の元気の一つになっていた製材所は、殆ど廃業し、北海道と九州を除けば、数十社しか稼働していません。
伐採規制と搬出・乾燥コスト高(燃料)が問題のようですが、最大の原因は人手不足です。
日本の林業は、3Kから、今は5K(きつい、汚ない、厳しい、休日がない、給料が安い)となり、夢のない職場と言われて若い人が集まりません。
林業就労者が、誇れる職場となる日が待たれます。

東急池上線「戸越銀座駅」が、国産木材を使用した木造駅として12月11日に竣工しました。
木造新国立競技場も着工しました。3年後が楽しみです。
50年後には、東京都心にCLTによる木造高層ビルが立ち並んび、「木の都」と言われるようになっているかも知れませんが、日本の山は、環境問題・地方の存亡から、もう待つ時間はありません。木の文化の出番です。
私たちは、「東京都心に木造住宅」普及のお手伝いを続けてまいります。

新年を迎えるにあたり
養父地方では珍しくないのですが、100年以上前に地場の木材を使用して建てられ、豪雪をはじめ多くの災害に耐えてきたと見られる家をご紹介します。(養父市森林組合提供)

築200年住宅

築100年住宅

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皆々様が良い年をお迎えになられるようお祈り致します。

都心ワンルームの現状と見通し
平成28年11月29日

世界情勢が不安定続きで、国内経済の明るさが見えてこないようです。
そんな中でも、「日本は安定期に入って来た」と見られる方が増えてきているようで、私たちと お取引して下さった方々からは、前向きなご質問が多くなってきました。
共通しているご質問は、ワンルームアパート経営に関する“今後の見通し”です。

この度、“銀河バンク”(当社コラム)でお伝えしてきました、バブル後の都心木造 2 階建アパートの環境変化と私たちの対応に、「現状と見通し」を加えてまとめてみました。
お役に立てるところがありましたら参考にして下さい。

■プロジェクトに当たって、私たちは、出口の調査から始めます。
 最初に注視する事は、入居の対象となる若い世代の動きです。
 方向を決める基本になるため、その調査には出来るだけ多くの時間を掛けます。
 この点で、新宿を中心に今も確実に若い人の数が増えています。
 しかし、金銭的にはあまり余裕がないこともあり、遅い時間は少しづつ静かになっています。
■若い世代の都心志向が進行していることから、人気のある地域の小型ワンルームは益々不足し、
 賃料の地域差は更に拡大すると考えています。
■土地は、一年先の価格を判断の基準にして仕入ています。
 買い手競争相手が強気度を増していることに加え、エンドユーザー需要の決断が早くなってき ていますから、
 私たちが提示する「買付証」は空振りが多くなってきました。
■都心に木造アパートを新築するに当たって、最も大切なこと“近隣のご理解”です。
 その上で、東京都安全条例、区毎のワンルーム規制、地域協定、耐震・不燃強化等を遵守して
 小規模アパートを造ることは極めて難しく、同業他社は殆ど造らなくなりました。
建物の安全は、100%以上が当たり前でなければいけません。
 私たちが造る建物は、机上の計算だけでなく“日本の匠”の経験からも学んでいます。
 「50 年以上安全な建物」と認めていただけるため、主要構造材に国産ヒノキを使用する等、
 仕 様ランクを少しづつ進化させています。
アパートの需要に関しては、バブルの後遺症がまだ続いているとみています。
 「都心の地価上昇」の現実に注目されている方がまだ限定的だからです。
■資産としては、次のステップであるキャピタルゲインへの踊り場にあると考えています。
■資源としては、入居者が安定し、供給過多の心配もない今は、リスクの小さい投資期といえるのではないでしょうか。
 10〜15 年前に取得したものを買換えるのも一案です。

※集計・シミュレーション等「都心最前線」及び、「物件の特色」の一部を更新しました。

“木の都東京”の幕が開かれる?
平成28年10月27日

国内でアパートが新築販売されているのは、年40万戸ほどで、そのほぼ半分は全国展開されている大手11社さんが事業主のようです。
都市では再開発が進められ「安全な街造りへの整備」「道路拡幅」「緑地を増やす」等付加価値を 高めながら、高層化で住宅戸数を増やしています。
少子化が進行しているため、地域によっては供給過剰になっているとの見方もあるようです。

一方、アパートのストックは2,000万戸ほどあるとみられていますが、40%程は、30年以上前に、旧耐震基準で建てられたものです。
当時建てられたものは、安全面で問題のある建物が多く、解体されたり、虫食い空き家のまま放置されています。
東京都心部の場合、不燃化・耐震強化指導もあり、私たちが買っている土地の半分くらいは、賃貸アパートが撤去された跡地です。(専用住宅は、建替えられる方が多い)
再開発が進められている商業系とその周辺地域でも、解体されるのは、賃貸されていた建物が多いようです。
古い低賃料アパートに替わる宿泊施設として民泊、シェアハウスの需要が増えているようですが、難しい問題が報道されています。
都心では、若年者向けの安全で低賃料のアパートは不足すると考えられます。

東京都心部は、2020年のオリンピック・パラリンピック需要の期待を含め、土地の価格が果実に 応じて上昇し続けています。
20年以上慢性的に下落し続けた地価が、地域差があるとはいえ、3年以上継続的に上昇していることで、不動産を長期保有資産と考えられておられる方々のなかには、「地価下落の心配から解放された」と判断され、次の投資に向かわれている方も出てきました。
加えて、“老後の生活”の備えとして、低額物件への新規投資が、区分所有や信託商品を含め様々な形で本格化し始めています。
反面、安全とみられる地域の地価上昇により、新築販売物件の利回りは下がり続けています。
しかし、収益不動産を所有するには、2.5〜3%程度の維持経費が必要です。
表面利回りが 4%以下になければ、借入による不動産への投資は限定的になるでしょう。

維持経費(税+管理費+空室リスク代+メンテナンス費)
 税 =固定資産税+都市計画税
 管 理 費 =日常清掃代+共用電気・水道代+入退室管理費
 空室リスク代=当社管理物件を参考
 メンテナンス費=平時の点検・保守+設備交換・リフォーム代
買い替えを含め、長期固定低金利で対応して下さる金融機関がある今は、表面利回り5%以上の 新築物件は、買い時といえるかもしれません。

賃貸料と稼働率地域差が更に大きくなるため、長期実質利回り予測を重視し、
 建物の安全度と地域選択は極めて大切です。
 売却時の経費、原状回復コストも取得時に確認しておかなければならない重要事項です。

私たちは、3年前から、「木造建築が東京都心に普及することは、日本の林業活性化・地方再生」に繋がることを伝え続けています。
新国立競技場がきっかけで、最近は、CLT(直行水平板)による木造高層化が報道されるよう になりました。
木造建築安全への進化は「クリーンリサイクル資源として地球環境問題解決に貢献する」ことを、“木の文化日本”から世界に発信したいものです。
私たちは、国産ヒノキを使い“アパートローン 50年”への進化を続けてまいります。
私たちは、世界から”木の都東京”と言っていただける日の夢を見ています。

※工事中のものは、常時15〜20現場ありますのでご覧になれます。

都心の一等地が過剰になる事はありません
平成28年10月5日

9月20日国交省から、2016年7月1日現在の基準地価が発表されました。
基準地価は、比較的実勢価格に近いことから、新聞等で、地価の動向・予測も同時に報道されているようです。しかし、その見方は様々です。
特に、東京に対しては、2020年以降の見方が分かれています。
私たちは、今後の地価は、長期間安定した果実が得られるかどうかによって、地域格差が拡大すると考えています。
東京でも、恒久的なインフラの整備が急ピッチで進められ、耐震高層ビルが次々に建てられている地域では、販売されている物件は、価格の設定を間違えなければ引き続き好調が続くと思います。
特に需要の多い都心部では、ハウスメーカーの戸建て用地確保の苦戦が続きます。
しかし、耐震マンションへの買い替え需要はこれからも続くとはいえ、土地が取得し易い郊外マンションは、過剰になる可能性はあるのではないでしょうか。
いずれにしても、都心の一等地には、過剰になるほど売り地はありませんし、資源として利用されていない土地も限定的です。
ここ一年の不動産需要には、キャピタルゲイン目的で短期所有を考えておられる方もあるようですが、いつでもどこでもあることで、その割合は極僅かです。

長期金利の動向によっては、不動産投資加熱によるバブル崩壊の再燃という見方があるようですが、状況の分析が大切ではないでしょうか。
〈参考〉バブル崩壊末期市場(平成2年後半〜3年始)
     以下は、中野区周辺のワンルームアパートについて、
     当時の関係者への聴き取りによるものです。(一部は推定)

  • 土地価格…現在のほぼ2倍
  • 建物代…1室(8m2〜18m2)600万円〜1500万円、木造、鉄骨、RC造 無完了検査、旧耐震・不燃基準
  • 賃料…6万円〜20万円、稼働率…0〜70%
  • 管理…職人不足もあり杜撰なケースが多くあったが、あまりトラブルにならない
  • 売買価格…1室(新築)1,500〜5,000万円
  • 表面利回り…1.5%〜3%
  • 事業資金(土地代、建築代)…融資100%+α、金利8〜14%(2、3番抵当可)
  • 借入先…信金、信組、地銀、都市銀、ノンバンク
  • 事業・工事期間…3ヶ月〜実質期限無
  • 地価上昇率…年20〜30%

    ※不動産長期継続所有の原則(維持費+借入返済 < 果実)無視

個人が不動産を取得する資金は、無償で受ける場合を除き、貯蓄か借入、又は合わせたものです。
長期的には、表面利回り4〜5%程度しか期待出来ない中で、借り入れて投資物件を取得される場合は、返済期間にもよりますが、2%台の金利に対応出来る頭金での取得を提案します。
又、売却や建て替え時の早い対応のため、所有形態、相続時の分割方法も考えておくことが大切だと思います。

私たちは、今、不動産を取得されている方々は、”安心への投資”と考えられておられる部分が多く、健全な状態と考えています。

進化する東京都心の“安心神話”
平成28年9月7日

世界のあちこちで多発している災害が“想定外”と伝えられている中、日本の台風10号は、想定外の考え方を教えてくれたようです。
東京都心は、東日本大震災の時も今回も被害は限定的でしたが、2020年とそれ以降を心配される方は少なくありません。
しかし、東京は、70年前の焼け野原から、多くのリーダーの方々と共に、“規則正しい街造り”と“安心への投資”を休むことなく進めています。
埋設管耐震化、電線地中化や豪雨対策、帰宅困難者対策等急ピッチです。
緊急時のためにも広い公園が点在し、どこに行っても綺麗な公衆トイレが使えます。
近くにクリニックがあり、救急車は7分で来て、急がなければ病院は選べます。
少し歩けばタクシーが拾え15分程歩けばどこかの駅に着きます。
おいしい空気と水はどこにいても無償で得られ、安くて安心できる食べ物がすぐ近くから無くなることはありません。
恵まれない方への対策はまだ満足できるとは言えませんが、いろいろな生き方を認め合いながら、「おごるな」、「争うな」、「横暴を許さない」が浸透している江戸の街では今、暴走族、ホームレスを見かけることも殆んどありません。
「世界一安心の街」へと進化を続けている東京都心は、2020年をきっかけに、益々世界から注目されるのではないでしょうか。

少子化が進む中、平成27年4月〜28年3月 一日平均乗降客数(新宿区新聞より)は、
新宿駅365.1万人、渋谷駅323.3万人、池袋駅262.4万人で、今も増え続けています。
一極集中が進んでいるだけでなく、訪日客も益々増えています。
しかし、商業地の宿泊ホテルは、造れば埋まる状況ですが、賃貸用ワンルームマンションの新築は、住居系用地不足等で、供給はここ10年程頭打ちが続いています。
若い方向けの低賃料アパート不足が伝えられるのは、時間の問題です。
都心には、江戸時代から存在するところを含め、再開発の予定は有ってもどれほど時間がかかるかわからない、狭い路地にある老朽化した危険な建物が多くあります。
私たちは、路地に面した小さな土地に、災害に強く原状回復コストの少ない準耐火構造木造建物を新築し、道を広く使える等の安全な街造りのお手伝いをしています。
地方活性化のお役にも立ちいとの思いで、国産木材を使用しています。
日本の木造在来工法の匠は、想定外を予測した長期利用を原点に、地震や風水に長期対応する工夫は当たり前と考えてくれています。
“匠の心”が世界から注目される日は近いと期待しています。
私たちが提供した物件は、先の東日本大震災の時も今回も被害の報告を受けておりません。

都心部の売地は、一般公開しなくても売却でき、地価は引き続き上昇しているため、収益物件の利回りは更に下がっていくと思いますが、30年ローンで頭金10%の場合、利回りは5.8%以上を求められと思います。
利回りが5%でも頭金が20%、又は、返済期間が、40年以上であれば安心です。
都心部木造アパートの場合、維持費(税、管理費、空室リスク費、修繕費等)が3%程度必要ですから、そのあたりが投資としての限界ではないでしょうか。
立地については、たいていの場合、取得される方にこだわりがあるため、自己責任での選択となりますが、地盤、原状回復コストも大切な選択肢です。
私たちは、「バブル健全資産」、「デフレ進化」とが混同しないための判断に必要な情報・資料を許される限り多く提供することを心掛けて参ります。

私たちは、“安心は究極の豊かさ”であると考えて進化を続け、進化によって得られる果実は、和を大切にしながらさらなる安心へ投資します。
大災害にあった時、「ここに居て良かった」と感じていただくためです。

金融不安になるとアパート経営を希望される方が増える?
平成28年8月2日

2008年9月のリーマンショック後もそうでしたが、今回のユーロ問題後も、私たちのところに来られる方が増えました。
将来が見えない不安の中、都心でのアパート経営を、安心できる投資の一つと考えておられる方々だと思います。

「都心中古住宅(主にマンション)は過剰で、価格が下落し、賃貸料を下げても稼働率が下がり始めている。」との報道がありますが、その殆んどは耐震・不燃化が不十分であったり、老朽化している設備に不安のある中古物件が対象です。
中古住宅の販売時に、ホームインスペクション(建築検査)が普及してきていますが、東京には、耐震に問題のある老朽化建物は百万戸近くあります。
耐震・不燃化への投資マーケットは、数千兆円とも言われていますが、難しい問題が多くあり、半数以上は耐震診断すらされていません。

東京は、4年後のオリンピック・パラリンピックを前に、都心部インフラ整備の事業決定、着工が順調に進んでいます。新規計画の話も耳にします。
そんな中、売地情報が慢性的に少ない都心部は、土地の潜在需要が益々増えているようです。
地価は3年近く上昇を続けています。
都心志向の若年層も引き続き増えていて、私たちが提供しているワンルームアパートの賃貸料も上昇し始めました。
不動産の評価方法は、資産から資源へと変わっていますが、都心に土地資産を100年前から所有し続けてこられた方や企業の現在を考えると、これから100年所有される方や企業も、高評価されるのではないでしょうか。
世界一の安全都市を目指す東京への投資は、バブル崩壊の反動もあり、今、宝の山といえるかもしれません。

一方、2016年3月末 主要112行の預金687.6兆円 前年比 29.3兆円増 支払利息5,759億円
貸出金 493.6兆円 12.5兆円増 貸出金利息 6兆2,620億円 (7月5日帝国ニュースより)
新聞報道によれば、邦銀の海外投融資は400兆円以上で世界首位です。
しかし、国内の長期アパートローンに対しては、低い金利を求められることもあり積極的になれないようです。

私たちは、長期安定収入が見込める東京都心に、国産ヒノキを使用した準耐火構造のアパートを新築提供し、固定金利2%、50年ローンの提案をしていきたいと思います。
実質利回り4%以上(所得税を除く)を継続できれば、90%ローンにも対応できます。

  実質利回り=表面利回り - (固定資産税等、保険料、空室リスク費、 清掃管理、修繕・リフォーム費)
  一括借り上げシステムの信頼度が高くなっているため、空室リスクは下がっています。
  定期的なメンテナンスとリフォームが必要です。

日本は、森林蓄積量が長年増え続けています。
私たちが、昨年の8月2日、このコラムで新国立競技場に国産木材を使用する夢を伝え、現実のものとなりました。
世界では、木造建物の高層化が一般化し始めています。
日本の木造建築は世界に誇れる歴史があります。木造ビル造りでも世界に認められる日が来ることは夢ではないのではないでしょうか。

  参 考
   ・木材は、軽いという特性があります。
    (ヒノキの比重は、およそ鉄の1/17、コンクリートの1/5)
   ・木は、人と環境に優しく継続できる資源です。
   ・防災のためには、森林整備は不可欠です。
   ・過疎地域の経済活性は、必ず進めなければなりません。
   ・CLT(直交集成板)、木材乾燥・不燃化等の技術が向上しています。
   ・木造建築は、工期短縮メリットがあります。

国産木材市場活性化へのハードルの一つは、林業の人手不足です。
私たちは、林業就労者の待遇が良くなるためのお手伝いから始めます。

私たちは、日本の美しい自然に包まれた”木の都東京”の夢を見ながら頑張ってまいります。

養父市林業は今…
平成28年7月2日





「山主さんと私たちが精魂こめて育てました」 養父市森林組合員一同
「私たちも自身をもっておすすめします」 養父市役所職員一同

農業特区養父市は、「養父ヒノキ」「但馬杉」のブランドで林業再生への道を拓こうとされています。


「だんだん淋しゅうなっていくけど、但馬へ来てみんせーな。ええとこ、ええもんがなんぼでもあるで……」

“世界に誇る東京”には、地方の豊かな自然、恵みがなくてはなりません。
私たちは、地方をこれ以上衰退させてはいけないと考えています。