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アパート経営は“50年安心”時代
令和元年9月2日

日本は、複雑なプレート境界上にあり、活火山も多く地震の震源となっています。
熱帯低気圧が発生しながら北上する位置でもあり、国土の7割が山地であることから、洪水、山崩れが発生しやすい地形です。
しかし、このような自然災害の体験によって、思いやる“和の心”を身に着けました。
8月28日に公表された20年度予算概算要求で、自然災害への対応等が重視されましたが、 来年に向けて“日本の心”を世界に伝えたいものです。
私たちは、日本の文化と言える“木の価値”を木造住宅の性能だけでなく自然環境を守るためであることを少しでも多くの方に知っていただくチャンスにしたいと考えています。

建物の安全に関しては、建築基準法をはじめ関連法規、自治体による安全条例で、地盤・基礎から仕上げ、外構工事に至るまで細かい指導・検査がされています。
アパートを含む共同住宅の建築には最も厳しい基準での施工が義務付けられています。
特に木造の施工にあたっては、耐震・耐火への対応のため、国と自治体が、基礎関係の他、屋根、外壁、界壁、内装壁・天井等、構造・仕様・設備に対し、建築基準法関係法令(建築基準法、施行規則、告示等)及び安全に関する条例で細かく決められています。
工事が完了すれば見えなくなってしまう所に、建物にとって特に大切な構造、資材の質が問われますが、使用される方は確認する機会は多くありません。
私たちは、このような事態に備えて、工事中の常時公開は勿論、引渡し時の建物保証書に、着工前写真から、完成すれば見えなくなる施工中の内部写真を添付しています。引渡し後の対応のために施工責任者の連絡先をお付けしています。
当たり前ですが、私たちがお渡ししている検査済証等は、どなたが見ても完全なる第三者機関が検査の上発行したものです。
現在販売しているものは全て、建築基準法の建築確認・完了検査・消防署への諸届の他、基礎配筋検査、中間構造検査を受け、劣化等級2級を取得しています。

不動産は大切な長期資産で、“安心は最も贅沢な夢”ですが、近年、自然災害想定外のレベルが急速に高くなり、それに対応するため、都心に収益不動産を手掛ける多くの企業にとって利回り5%が壁になってきていますが、50年以上安全をお約束できる建物でなければ、“50年安定した収入”が得られるアパート経営はできません。

残念ながら、2年前から問題になっている疑惑融資、その後の不適格工事問題が重なり、収益物件への融資は休止に近い状況が続いています。
一方で、収益物件購入者は、60、70代の方が主流ですが、個人住宅ローン完済時の年齢は、単独で82歳完済が最長です。親族の保証人があれば良いのですが、不動産売買では、相続人同士でトラブルになるケースが多く、相続予定者の保証人が難しくなっています。
不動産を売却する際の相続トラブルの多さを考えると、民法を優先した相続のあり方を考えてみる時期がきているのかもしれません。

不動産売買は信頼から始まる
令和元年8月2日

不動産売買の営業手法システム取引に変わろうとしています。
一般的には、民法から宅地建物取引業法に至るまで関係法規を学んだ宅地建物取引士が、宅地建物取引業の許可を得た法人に在籍し取引に携わりますが、IT重説の社会実験から始まりシステム販売へ変わろうとしています。
しかし、一棟売り収益不動産の場合、プライドの高い高齢富裕層の買主さんが主流で、ネット対応に馴染めない方が殆どです。経験の浅い仲介業者のネット依存を嫌います。
その方々から信頼されている宅建業者も高齢者が多く、ネットは得意ではありません。
事業用不動産取引は、国と国との外交と同じように、継続的な信頼関係が特に大切です。
残念ながらネット対応嫌いのお客様との接触方法を学んでおられる仲介業者が少ないため、相続や買い替えの相談は、近くの金融機関に行かれることが多くなっています。
(金融機関の担当者は営業できませんし、宅地建物取引士はおられないようです)

私たちは、ご本人様や仲介される方に、電話での会話やお会いすることから始め、 希望される情報の提供、活用方法の選択肢、長期安定経営のあり方、重要点・注意点の指摘、瑕疵担保責任対応等の意見交換からはじめ、参考提案をさせていただいています。
相続、買い替え・下取り、ご紹介の相談もお受けしています。
ローンのご相談が多いのですが、今年に入って、残念ながら金融機関が収益不動産への貸し出し基準を、バブル崩壊直後、リーマンショック直後以上に厳しくしているため、購入を決断された方の8割以上が先送りされます。(過去10年は3割以下)
取得できなかった方々を潜在需要者とすれば、潜在需要者の数は、ここで申し上げるまでもありません。
一方で、都心部の住宅地売却情報の動機は、1位の相続絡み、2位の買い替えだけで8割以上です。それ以外の理由で売られる方はほとんどありません。
(参考売却動機…バブル崩壊前の1位は再開発絡み バブル崩壊直後の1位は債務処理)
このように、都心部に売地が少ない状況は5年以上続いています。
私たちは、瑕疵のない都心部の住宅用地(特に坪500万円以下)の地価上昇が2020年以降も続くと確信していますが、活性化するかどうかは私たちには分かりません。
但し、高値更新中の商業地は、外資との関係で様子見?
「土地バブル再来」との声がありますので、地元上落合地区住宅地の平均的な地価と関係のある参考指標を下記に示します。

  地価(坪) ローン金利(年) 新築狭小室賃貸料
1990年バブル崩壊時 500~600万円 8.4(都銀)~14.0(住専)% 5.5~6.4万円
2019年(現在) 270~320万円 1.5(都銀)~ 2.5(信金)% 5.9~6.8万円
新宿区人口 1990年1月1日296,790人 2019年7月1日348,141人


私たちは、都心では売りに出ることの少ない狭小住宅地を取得して、国産ヒノキ造り “スマート住宅”を提供しています。
報道の通り「人気も賃貸料も上昇中」です。
昨年から、“プラチナエイジさんへ自分年金のご提案”として、医療の安心につながる都心に特化し、2階を貸室にして1階で老後を楽しむ「貸室付住宅」も始めました。
1階床を国産無垢ヒノキフローリングにしたことが、想像以上に好評です。
地域と安全を優先することで、地価・建築費が上昇し、利回りが低くなっていますが、“将来の安心”のためであることをご理解下さいますよう宜しくお願い致します。

「国産ヒノキ」の人気上昇中
令和元年7月5日

世界が歴史的な転換期に入っている中、G20サミットが無事に終了しました。
内容について評価はさまざまですが、立ち上がる力と守る力のバランスを大切にしながら、同じ大気内で生活していることを確認しあう場として貴重です。
来日された方には、日本を学びに来られている印象の方もありました。
戦後の貧乏国を生きてきた私たちにとっては、「想像できなかった光景」で、テレビを見ていて熱い想いがこみ上げてきました。
しかし、「長い間、欧米から多くを学んできたことを忘れてはいけない。」と思います。

木はどんなに手を加えても枯れる。枯れることを知っているから次は進化した木を植える。
このような木の歴史を持つ日本は、国土の7割が森林でありながら、木材消費の70%以上を輸入しています。
森林は、再生可能資源であるとともに環境問題とも深く関係しています。
環境問題が“環境産業”と言われる日のために、日本産木材の素材・木造建築技術のすばらしさを世界に伝えたいものです。
今回のサミットでは“木の文化”を伝えられませんでしたが、来年のオリンピック・パラリンピックでの盛り上がりに期待しています。

木造建築の長所の一つに「自由な設計」があります。
大手ハウスメーカーは、少子高齢化進行への対応の一つとして、木造分譲住宅に積極的に取り組むようになってきたようです。
本来の木材の良さに、現在にあった工法で取り組む業者も多くなってきました。

企業の現金・預金が増え続けていますが、人材確保のための手段として社宅投資する動きは今のところありません。
学生の都心志向が進んでいますが、都心にを考えている大学はありません。
安造りが一般化していた時代に建てられた古い木造アパートの耐震化は現実的ではないようです。
不動産市場は、時代への対応が道半ばです。

新聞折込チラシで、国産ヒノキ造り“安らぎの住宅”の提案を始めたところ、入居者からの反応が想像以上に好評でした。
アパートのオーナーにとって入居者はサポーターです。
日本の気象に合った国産ヒノキ造りの家は、“プラチナエイジ様の自分年金”として役に立ってくれると思います。

都心の売地情報は少ない
令和元年6月3日

世界情勢に不安を感じておられる方が多くなっている中、「コンパクトワンルームから、高級マンション、近隣リゾートまで好調で、大手不動産会社 2019年3月期決算は好業績である」ことが報道されました。
コンパクトワンルームを提供している私たちのオーナー様・管理者の声も良好です。
下記稼働率グラフからも、地域の選択を誤らなければ、年間を通して安定収入が得られているといえます。
※参考 平均居住期間は、大学生・新社会人の入居者が多いことから約39ヶ月です


一方で、少子化が進行し「空室率が過去最高」との一面があり、アナリストの経済実態分析は様々です。
金融機関は、アパートローン融資疑惑建築基準不適合疑惑や、サブリースに対するイメージ悪化で、投資不動産への融資には慎重です。
3月、4月、5月は特殊要因が重なり不動産取引は低調でした。
特に、初めての長期連休は、都心の不動産取引にはマイナスだったようです。

都心で不動産を売られる方の動機は、バブル期とその処理の一時期を除けば、相続と買い替えが主流で、売り情報が市場に出ることはそれ程多くありません。
新年度に入ってからは、再開発の進行が遅れ始めるほど売り物件が少なくなりました。
リーマンショックによる世界金融不安・同時株安後、私たちのところに現金買いの方と外国からの投資家が増えたように、今回も現金買いの方と中国、台湾からの投資家が増加傾向です。
理由をお尋ねすると、前回同様「安全」でした。
都心部の地価は、前記需給の関係でキャピタルゲインも考えられます。
今は、購入資金に不安のない方にとってはチャンスといえるかもしれません。
私たちは、「超都心の低賃料アパート需要は、建物の安全に向かっている」ことに注目しています。

千駄ヶ谷に、木造新国立競技場が間もなく完成します。
日本のヒノキは、緻密強靭で、木理は通直、色沢は高雅で、耐久力があり、芳香はふくいくとしていることから、世界に誇ることのできる良材といわれています。
(小原二郎先生著「木の文化」より)
日本の木材は、輸入材と比べてかなり高価ですが、私たちは、日本の林業再生のため、国産ヒノキを積極的に使用しています。(現在、使用木材の80%以上)
兵庫県養父市森林組合と、地元製材所のご協力で、良質な乾燥材をいただいていることもあり人気上昇中です。
時間がありましたら、ヒノキの香りがいっぱいの私たちの現場にお立ち寄りください。

日本の文化を世界へ
令和元年5月1日

本日から「令和」となりました。
日本が「世界平和に貢献する“和の国”」となることは夢ではないかも知れません。
心より感謝しております。

新元号が決まった4月1日の午後、「万葉集」の本を求めて、新宿の紀伊國屋書店に行ってみました。
親切な店員さんに案内していただき、気にいったものを見つけることができました。
帰宅後、少しドキドキしながら見て驚きました。
60年程前、万葉集は歴史の1ページとして学んでしまったのですが、今、枕元にある万葉集は全く違った印象です。改めて日本が好きになりました。

‥‥‥‥
ゆっくりと流れる時間
当たり前のようにすべての生き物が認め合う
どんなに変化しても、地域社会ごとの調和の大切を忘れない
失敗から学ぶ貴重な知識
体験から得る知恵、洞察力、想像力、予知能力
‥‥‥‥
いっぱい勉強し、優れた感性を身につけられた方々が大勢おられたのだと思います。
「安心は最も贅沢なすべての人の夢」であることは、これからも変わってはいけないものではないでしょうか。

日本は、国土の3分の2が森林で、国民共有の財産です。
今、日本の山では、立派に育った多くの木材が出荷を待っています。
まもなく新国立競技場が完成します。
日本の“木の文化”を世界から認められるきっかけになるといいのですが、木造アパート市場に対する情報は混乱しています。

私たちは、日本の木造住宅の価値正しく理解していただく努力を続けて参ります。
私たちは、“安心”“調和”を大切にしています。

収益不動産市場は踊り場?
平成31年4月3日

国土交通省が2019年1月1日時点の公示地価を、3月19日に発表しました。
4年連続上昇で、今回の全国平均上昇率は1.2%」とのことです。
このコラムでは、毎年幾度となく東京都心部の需給実情等から、上昇(又は下落)が始まった時期、率、地域差や公示価格と実勢価格との違いをお伝えしています。
今お伝えすることは、東京23区の地価は、地域による二極化が進んでいることです。

私たちが現在販売している地域では、「土地デフレの心配がなくなった」「一極集中が更に進む」とみる方が増え、東日本大震災直後の下落時から比較し、賃貸料は4~7%、販売価格は30~60%程上昇しています。
下記のグラフは、3年前にこのコラムでお伝えしたものに以降3年分を追加したものです。
(一住戸価格上昇分の内55%程は地価上昇分です)
この地域の耐震・耐火基準を満たした収益不動産への投資利回りは、それ程遠くない時期に4%程が一般的になってくると考えていますから、益々、表面利回りと実質利回りの確認が大切になると思っています。
ローン借入れに自信のある方々に、「今はチャンス」と理解していただき、後日、「よかった」と感じて頂けるための努力を続けてまいります。

新築アパートの一住宅価格と当初利回り

ワンルームアパート市場の信頼回復
に時間がかかっているようですが、私たちが提供したアパートのオーナー様・入居されている方から、御心配の連絡はありません。
管理物件による最新データは下記の通りで、3月末の入居率は約98%です。
昨年から使用を始めた国産無垢ヒノキフローリングも評判が良いようです。

当社管理物件家賃データ

当社管理物件入居者データ

新元号は「令和」になりました。
平成25年9月8日付このコラムでお伝えしましたが、“美しい国”“和の国”として、新しい時代を迎えられることに感謝いたします。

アパートは借りる方の買い手市場
平成31年3月5日

木造アパートの耐火施工疑惑が報道されています。
私たちは、建築中現場の常時公開は勿論、引き渡時に添付する「建物保証書」に、地盤調査状況・基礎工事から完成すれば見えなくなる内部の工事中写真を添付しています。
書面には、施工責任者の連絡先も記入しています。
工事が完了すれば見えなくなってしまう所に、建物にとって特に大切な構造、部材があることから、“長くご安心していただくため”です。
当たり前ですが、建物引渡時にお渡している「検査済証」は、どなたが見ても第三者機関である方が、現場毎に検査して発行したものです。
現在私たちが新築販売している建物の検査は、建築計画に対する「確認済証」・計画通り施工されているかの「検査済証」・消火設備設置がされ避難が安全にできるかの「消防検査済証」の他、基礎配筋検査・中間構造検査を受け、「劣化対策に関する確認書(新築)」劣化対策等級2級(50年住宅)を取得しています。
その他、免震強化対策、シロアリ対策、豪雨・強風対策や健康にも良いと言われる国産ヒノキを、木材の80%以上使用しています。

ここで申し上げるまでもなく、アパートを含む「共同住宅」の建築には、最も厳しいと言われる安全基準での施工が義務付けられています。
特に木造住宅の施工には、国と自治体が、耐震・耐火、基礎関係の他、屋根、外壁、界壁(一住戸毎の仕切壁)、内装壁・天井等の構造・仕様・設備に対し、建築基準法関係法令(建築基準法、施行規則、告示等)により、安全に関することを細かく決めています。
より安全のため、耐震・耐火指導厳格化常に進められていますから、昔建てられた木造アパートには、今の安全基準を満たしていない危険な建物が多くあります。
新築物件は、建築代上昇により利回りは下がり続けますが、安全へと進化しています。

再開発が進行している新宿区、中野・中野坂上駅エリアの低額賃貸物件は例年より半月以上早い2月末にほぼ満室(97%以上)となりました。
注目しなければならないことは、20代サラリーマンの職住近接で、東京は23区が同列ではなくなっていることです。
都心に低賃料アパートが不足している要因の一つに、近隣住民とのトラブル(ゴミ出し、自転車放置等)が減り、地域住民との融和が進んでいることです。

空室が心配をされる物件の点検項目
◎所在地域の人口増減
◎建物老朽化や設備の整備不良
◎求められる市場との供給バランス(部屋の広さ)
◎賃料設定違い
◎貸主の不在・無関心
借りる人は、年齢等で多様化していますが、求められる3本柱は、「立地」「安全」「賃料」です。 “造って貸す(相続対策等)から、求められものを供給する時代”になっています。

現在立派な社会人になっておられる方から、3帖間で学生時代を過ごされた話を聞きます。
地域の健全な人口構成から、都心に若い方が住んでいただくことは重要です。
私たちは、狭くても安心できるアパートを都心に提供していきたいと考えています。

80歳から始まる新生活も都心志向
平成31年2月1日

このコラムでは、主に都心で頑張っておられる若年層のことをお伝えしています。
今回は、「人生100歳時代」と言われる中、70代まで元気に働いてこられ「出来るだけ人の世話になりたくない」と考えておられる方々について考えてみたいと思います。
年齢の衰えへの自覚はあっても「それを言われたくない」「見せたくない」との生き方をしようとされていることは共通しているようですが、生活するには「都心が一番」と感じておられる方は少なくないようです。

80歳超えを余生とすれば
 ・サービスの行き届いた高齢者向け施設で癒す。
 ・故郷で、思い出に浸りながらのんびりと暮らす。
 ・長年暮らし、愛着のある地域で、その地域のお役に立ちたいと思いながら生き甲斐を求める。
 ・郊外・リゾートの城で、これまで出来なかった趣味を始める。
 ・ホテル生活や外食、旅行等優雅さを楽しむ
等々多様な生き方があるでしょうが、「手持ちのお金は出来るだけ減らしたくない。」と考えておられるのではないでしょうか。

ここでは、住まいについて考えてみます。
■地域
便利さを優先し、都心での生活を希望される方が多くなってきました。
理由として次のようなことがあります。
 ・バブル最盛期頃まで、郊外の一般的なサラリーマン向け専用住宅は、小さくても庭付き住宅
  でしたが、今は、庭より車庫を優先
  その車庫も都心では10分程歩くと、どこかの駅に着くため不要
 ・都心では客間が無くても、近くの喫茶、食堂、ホテルがあり、その方が合理的
 ・タクシーがすぐ拾えて移動に心配がない
 ・近くに以前のような商店街は無くなったが、近くのデパートで買い物が楽しめる
 ・出前は無くなったが、すぐそばに多様な弁当、食堂がある
江戸・東京は、400年以上の間、大災害を重ねながら外へと拡大し栄えてきましたが、今は、都心集中へと変わりつつあります。

■住宅設計
 ・家の広さは、都心は狭く地方に行くほど広くなる
 ・核家族化進行で、コンパクトな住まいを希望される(掃除が楽)
 ・大切なものがあり、介護サービスは不安
 ・気候変化が大きいが、エアコンがもったいない
 ・段差は極力無いほうがいい
 ・トイレの位置は近い方が安心
 ・機械・器具は、コンパクトで軽量が良い
 ・高機能で豪華なキッチンは苦手
 ・冷蔵庫は大きい方が良いが、奥の物は出し入れしにくいため、賞味期限切れになる
 ・衣類等は置ききれないほどあるため、収納は多いほど良いが、奥行90センチは広すぎる
 ・高い所は危険で使わない(長年使用していないが捨てられない物置)
 ・床上に燃えやすい物がすぐ溜まり危険
 ・ガス、電気不始末の危険があり、警報器設置や消火器、ボンベを多く置く
等々使い方が難しいものは苦手で、行動範囲が小さくなっていきます。

私たちは、国産ヒノキ造り木造準耐火構造住宅に特化していますが、イージーオーダーで対応することも考え、新宿区だけで15棟分、1511.95m2の土地を仕入れていますのでご指導の程よろしくお願い致します。
二世代住宅は嫌われているようですが、孫や曾孫が傍に住んでくれる生活は、長寿の楽しみにつながるのではないでしょうか。

「新しい年」が希望の年でありますように
平成30年12月31日

「株価の動きが気になる」年の瀬となりました。
株価の最高値は、平成元年12月29日の38,957円です。
翌年、不動産購入資金への長期金利は、都市銀行は8%台でしたが、金利14%のノンバンクから借り入れる方が主流になりました。
その頃の都心部には、駐車場・未使用地が目立ちましたが、土地は情報の取得競争で、ゼネコンさんに勝てることは殆どありませんでした。
「新宿区にアパートが建てられた。」時は、狭小地でしたが夢を見ているようでした。
私たちは、貴重な情報で得た土地の内、利用できる土地はすべて購入し、長期安定資源として、少しでも高い利回りの事業計画を模索しました。
新築物件を販売する時の表面利回りは殆ど2%台でした。
計画段階で直ぐ買い手がつきましたが、金利以上の値上がりが見込めた為、完成現場を確認して頂いてから売ることが多くなっていました。
今、「バブル再来」と考える方が多いようです。当時と比較してください。

2019年のG20議長国は ”和の国”日本です。
温暖化、通商、安全保障、‥‥。
「物」→「金」→「紙幣」→「キャッシュレス」と変化し、「人工知能時代」になるとどのように変化するか‥‥。
“希望”と“現実”(現実は時間)、“競争”と“和”(和は安心の共有)のバランスの役割が問われます。

“和の国”日本は、「指導力が問われる」ではなく、「出番です。」に期待されるでしょう。

国内では、経済が安定期に入ったとは言えない中、少子高齢化への対応は時間がありません
私たちは、林業活性を一つの手段として提案し続け、環境問題が「環境産業」になることを期待しています。
その第一歩は、地方の移動手段改革ではないでしょうか。

江戸は、18世紀初頭に100万人を超え、パリ、ロンドンをしのぐ世界一の人口を擁していたといわれています。
江戸時代、山の手新宿はウェストゲートでした。
現在の新宿駅は、一日の乗降客数 360万人以上で世界一です。
外国からの若年層人材確保を急がなければなりませんが、大学のキャンパスが都心に移り始め、安全な低賃料住宅が不足してきています。
私たちは、新宿駅から10キロ程度内側の地域に、プライバシー重視のアパートを提供していますが、新しい時代にあった学生寮・社宅の需要にも応えていきたいと考えています。
以前の低賃料住宅と違い、独立したスペースとプライドを大切にしています。

「“安心”の実物資産」を、都心に求められる富裕層の数も増えているため、高齢者向け貸室付住宅も始めています。
いずれも、3月には入居できる物件を用意し、都心売れ筋アパート情報でもより多くアクセスしていただき、お役に立ちたいと考えています。
私たちは、これからも「安心」「調和」を大切にしてまいります。

「新しい年」が皆様にとって希望の年となりますことを心よりお祈り申し上げます。

高齢者向けの買い替えに注目
平成30年12月3日

定年後の生活スタイルの一つに有料老人ホームがありますが、郊外からの富裕層による買い替え需要が増え、都心部では高齢者向け住宅の高額化が進んでいるようです。
理由は、若年層と同じ、”便利””安心”です。

買い替えの一般的な動機
・子供がいなくなって、家が広すぎる
老朽化で、改修又は建て替えが必要な時期を向かえている
・自宅のローン残高が少なくなっている
生活費は年金で賄える

貸室付小規模低層住宅を希望される理由
・完全に独立した部屋をつくる事で、孫のそばでの生活が期待できる
マンション嫌いで、一階が安心と考える高齢者が少なくない
分かり易い実物資産へのこだわりがある

〈例〉
・子供はすべて既婚
・現在の住まい売却価格6,000万円、手残り額5,000万円
・預貯金(退職金含む)3,000万円
・年金(夫婦)30万円/月

今、子育中の家計は楽ではないようですが、おじいちゃん、おばあちゃんはお金持ちというケースが多くなっています。
そんな中、子供夫婦との同居、三世代同居はあまり上手くいっていないようです。
お孫さんが、高校・大学に通うようになれば益々難しくなっているようですが、同じ屋根の下で暮らしたいと思っておられる方は少なくありません。
祖父母が、「立地の良いところに独立した部屋」を安く貸してあげれば、孫たちは、喜んで来てくれるかも知れません。

一部の金融機関・不動産業者の影響で、金融機関は投資不動産には厳しい見方をしていますが、1/2以上自家使用住宅は、安い金利の一般住宅ローン扱いです。
65歳からの35年ローンが、信託資産として珍しくない時代が来ているようです。

2020年後を心配されている方があるようですが、都心の再開発は、更に先をみて順調に進み、新宿、渋谷、池袋エリアだけでも、19年春から23年度までに完成を予定している高層ビル(18階〜48階)は、始まっているものだけでも17棟あるようです。
都心志向でマンション嫌いの方への低層住宅は、益々希少になっていくでしょう。

高齢者向け低層住宅が、都心の地価の上昇で年々高額化していますのが、私たちは、少しでもお役に立ち続けたいと考えています。
人材不足が社会問題になっているため、事業者負担の小さい小規模の寮・社宅を都心に提供していきたいと思います。

不動産への投資は、利回りから安心へ
平成30年11月4日

投資不動産購入時、金融機関から個人への融資は昨年後半から厳しくなり、現在は、特性に関係なく難しくなっています。

複雑な問題が重なっていることが原因のようですが、「小型アパートが、都心でも過剰になっている」との話は事実ではありません。
優良法人への融資は続けられていますが、このコラムで再三お伝えしていますように、「若い人が集まる地域の安全な建物であること」が条件です。
私たちは、都心の小型木造アパートに携わっていますが、複数所有されておられる方からのアクセスは、9月から増え始めました。
おみえになる方は、業界で言われる「特性の良い法人の経営者」が多く、一件あたりの投資額は高額になってきました。
その昔、都心に家作を持っておられる方は、一般人から見て羨望の方々でした。
私の経験でも、取引は殆ど登記所(又は、近くの司法書士事務所)での現金決済でした。
そのような方々との会話で学ばせていただいていることですが「小型都心アパート」に対する考え方は次のような点です。
・東京都心は、多額のインフラ投資によって自然災害に強く安全な地域である
観光客の評価が良いことから、今後も人が増え長期安定収入が見込める貴重な地域である
・至近で多様な楽しみ方ができることで人が集まり、便利・安全への投資は続く
・小規模不動産は、評価しやすく換金性に優れているため変化への対応リスクが小さい
・木造アパートは、維持費、現状回復コストが割安である
実物資産である都心不動産の所有は、将来の安心につながっているようです。
同時に、小規模投資で持分所有ではない希少さも注目される要因になっています。

私たちの経験では、リーマンショックによる世界同時株安・金融経済不安後、阪神淡路大震災・東日本大震災などの大災害後、建設施工不安報道後のように、不安が大きくなってくると、都心低層アパート市場は活性化し取引が増えます。
今、世界的気象変化・情勢不安に不正融資疑惑が重なりましたが、私たちへのアクセス・成約は増えています。

不動産は高額ですが、メディアの情報公開も制限され安全に関しては自己責任です。
私たちは、千年以上日本の風土に向き合ってこられた”日本の匠の技術と経験から生まれる安全”を信頼すると同時に、出来る限り初期から工事現場の状況を公開しています。
人に優しい無垢ヒノキ床が好評です。
現場に、ヒノキの良い香りが漂っていますのでどうぞお立ち寄り下さい。

東京都心に学生さんの住まいを‥‥
平成30年10月3日

9月18日、国交省が7月1日時点の基準地価を発表しました。
「日本の土地資産が、27年ぶりに上昇に転じた。」との報道です。

「東京都心部の地価は、平成23年から安定上昇している。」ことは、このコラムで継続してお伝えしてきましたが、今は、「第二次土地神話」と考えておられる方が出始めています。
2020年以降を心配される方もありますが、都心部の土地に関しては、主要ターミナル駅付近に「夜が復活する」等の話題と共に「再開発競争」が激しくなっていて、「既に2020年以降の需要が始まっている」との見方をされる方が少なくありません。
都心の資産価値が安定したことで、長期的に安定した果実が見込めることと併せて考え、20年以上眠っている「在需要が動き始める」かもしれません。
地価の安定上昇は今後も続くと考えます。

土地バブルの心配をされる方がありますが、このコラムで度々お伝えしていますように、投資に対する金利負担(バブル期は4倍以上)と投資利回り(バブル期は1/2以下)が全く違います。(バブル期の金利は、果実の3~5倍)
今、注目しなければならないことは、地方に買い手がいなくなった売地があるように、首都圏でも、大学生の都心志向からキャンパスの都心回帰が進み、若年層の都心移住が進んでいることです。
都心には「面白い」「なんでも選べて安い」「便利」「安全」があるからです。

そんな中、都心の学生向けの低賃料住宅が減り続けています。
私たちの調査(当コラム)からも、9割以上の方の住宅費予算が、5万円〜8万円なのに対し、都心部の新築ワンルーム供給は、18m2くらいが標準で、賃料は10万円以上です。
そのため、多くの方は”安全に問題がある”ことを知りながら安い部屋を求めます。
結果として、危険な建物の建て替えが進まない原因の一つとなっています。

又、「税金を払わない」「マナーが良くない」との理由で、若い方を排除されている地域は、「大災害時に直ぐ対応する人が少なくなっている」心配が出始めています。
若い方々は消費しますし、丁寧に教えてあげればルールを守ってくれます。

学生さんの住まい探しのポイントは、「地域」と「家賃」が第一優先で、次に、独立した「安全な部屋」です。
広い部屋は現実的ではないため、狭い空間を上手く使う工夫をしています。

次の時代を背負って下さる”若い日本の宝”の負担を少なくしてあげたいものです。

防災の日が”想い出の日”にならないように
平成30年9月2日

熱帯低気圧の変化による豪雨と強風は、もはや「過去に例がない」、「想定外」と言えなくなってきています。
東日本大震災では崩れるような地下鉄の被害はありませんでしたが、もし、豪雨と重なり、ラッシュ時であったら、閉じこめパニックの状況が一変していたでしょう。
高層住宅が多くなっていますが、直後の避難、生活への対応はあまり報道されません。
老朽化マンションの安全度等、知れば知るほど課題の大きさに驚きます。
緊急時通信も課題です。東日本大震災時、当社ビル前公衆電話に長蛇の列ができました。
私たちは、東日本大震災直後に、大津波に対応する街造りとして、下記の提案をしてみましたが実現はハードルが高いようです。
“安心”と“夢”があれば人は集まる
“安心”と“夢”があれば人は集まる(補足)
「他国から学ぶより、自国を知ることが難しい。」と言われますが、日本は、自然環境変化への対応を多く学んできました。どん底から尊敬される国になりました。
日本の国土の2/3が森林であることから、木造化への法整備も進んでいます。
しかし、木の特性(例えば比重)を長い年月をかけ学び、進化してきたきたことが忘れられているようで、林業再生も地方の活性化もなかなか進みません。
   比重: 鉄=7.85 コンクリート=2.3 ヒノキ=0.41

私たちは、予測出来ない降雨に備えて、1階の床高を通常より10センチ程高くし、土台、構造材、床材等は、水に強い国産ヒノキを使用しています。50年安心をお約束するためです。
一昔前は、「貸すと大切に使ってくれないから安作りでいい。」という方もあったようですが地下は土と石、地上は木を基本に劣化等級2住宅瑕疵担保責任保険を提供して、貸す人も借りる人も50年「安心という贅沢」をいていただくのが夢です。
コンクリートの中で、イライラしないで、木の家の安らぎの提案です。
私たちは、古い建物密集地の安心のお手伝いもしています。

都心部のアパート経営は安定しています
平成30年7月30日

少子化により細り続けている地方のアパート事業への過剰融資に加え、不透明な融資のあり方が問題になっています。
バブル崩壊時のように「一斉に貸し渋りが始まるのではないか」と心配しておられる方もあります。
しかし、多くの金融機関は、融資に積極的です。
個人へのアパートローン審査は厳しいようですが、不動産貸付業法人への融資については、大きな変化はないとのことです。
私たちは以前提案しましたが、都心部の地価が安定している今こそ、「二番抵当公的保証」は、検討の余地があるように思います。

専用住宅と同じように、低金利で35年ローン対応できる「貸室付住宅」は、その昔でいう「下宿」ですが、私たちの調査で、都心の貸室付住宅の潜在需要は想像以上でした。
既に、小規模なものを5棟スタートしました。
「老後の安心生活スタイルの一つ」になるのではないでしょうか。

都心不動産最前線情報
都心部の土地資産(超都心と郊外を除く)
地震、雨、風、気温は、想定外・異常気象では済まされなくなっていることもあり、古い木造住宅・アパートの取り壊しは急ピッチで進んでいます。
残念ながらRC建物の建て替え、特に区分所有建物の建て替えは簡単ではないようです。
インフラ整備・再開発も安全を重要視しながら順調に進んでいるといえます。
超都心の公開売地情報は、3年程前からほとんどなくなり、私たちに入ってくる物件も、地域によっては数日で売買が成立するケースが多くなってきました。
昨年後半からの取引停滞感も半月程前から「安心」に戻り始めています。
9月からは「期待」に変わるのではないかと予測しています。
耐震・防火仕様の建築代
安全基準の厳格化、人工代上昇で、東日本大災害後毎年2〜3%程上昇を続けています。
木造新国立競技場の形が見えるようになったことで、木造建物への「注目」が「興味」に変わり始めたようです。
都心部の賃貸料(超都心と郊外を除く)
バブル崩壊時は、地価下落より少し遅れて賃料下落が始まり、リーマンショック前に安定しました。結果として小型ワンルームの下落は、10年程の間に10%〜20%の下落でした。
(商業系は、もっと下落が大きかったようです)
東日本大震災後も、1年〜1年半で5%前後下落しました。
(私たちが販売した物件は、震災被害はありませんでしが空室期間が少し長くなりました)
小型アパートの現状は、上京学生・若年層サラリーマンの都心志向に加え、外国からの観光客等の増加で、2年程前から上昇傾向です。
現在空室率が10%以上の物件は、問題点を知ることが重要です。
シェアハウス、民泊は、住民間・近隣住民とのトラブルの他、先送りされている安全条例との問題があることから不透明といえます。
全体的には、安全基準を満たした物件と古い建物との空室率が拡大しています。
〔注〕賃貸市場の募集時期について
   12月〜3月‥需要が多いため、決まらないのは賃料設定に問題があります。
    5月〜10月‥賃料の適正に関係なく募集期間は長くなります。

人生100歳時代に向け、70歳から30年ローンの時代が来るかも知れません。
私たちは、その日のために「100年安心住宅・100年安定果実」を目指します。
私たちは、日本の林業活性化のお手伝いをしていきます。

城崎温泉の周りは杉とヒノキの山
平成30年7月8日

関西では特に高い人気の城崎温泉は、人気がうなぎのぼりのようです。 
冬は松葉カニ、夏は海水浴客で賑わいますが、近くの山の立派な木材も出番を待っています。 
お出かけになられる方は、すぐ側の「温泉寺」に行ってみられたらいかがでしょう。 
時間のある方は、チョット足を伸ばして名草神社にも是非行ってみて下さい。
本殿は、保存修理工事中ですが、立派に育っている周りの木を見ると、忘れかけている ”日本の故郷”を思い起こし、忘れられない場所になるかもしれません。

城崎温泉守護の寺:温泉寺(お問い合わせ079-632-2669)
百科事典より
名草神社(お問い合わせ079-663-1515)
私たちは、日本の林業活性化に取り組んでいます。

都心に、アパート付住宅が増えていく?
平成30年6月6日

都心で暮らしてこられたご高齢の方の多くは、クリニック、病院が選べて、15分程度歩けばどこかの駅に着き、タクシーは10分程みておけばいつでも利用できるという便利さから離れたくないようです。
自宅の一部を貸して生活費に充てるとか、老後の安定収入のためにアパートを所有される方は、今も少なくありません。
最近は、一棟売りアパートの価格が上昇しているため、区分所有のマンションに買い替え、「預金で老後」の生活を考えておられる方が多くなりました。
しかし、毎年確実に預金が減っていくことは、ご本人だけでなく相続を受ける予定の方にとっても複雑なようです。

大災害時には、「1階が安心」との高齢者のお話をもとに、私たちは、木造2階建アパートを、目に見える長期資産として提供していきます。
1階=住居、2階=賃貸の場合、35年住宅ローンの対象になります。
100歳が当たり前時代に対応するため、劣化対策等級2(下記)を取得してお渡し致します。

都心5区年齢別人口構成・都心5区増加人口年齢別内訳

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加えて、抗菌性の強い国産ヒノキを、主要構造材だけでなく床等にも使用しています。
ヒノキの強度等についてはこのコラムで幾度となくお伝えしていますが、
■材質が緻密で色調が良く、
■シロアリや木材腐朽菌に対する耐久性に優れていて、
■カビ類、枯草菌、ブドウ球菌、大腸菌などの細菌類に対し、抗菌性を発揮し、
■気分をやわらげる快適性増進作用があります。

(一財)総合情報センターのデータ解説のよる

私たちは、「日本の森林の大切さ」に注目して頂きたいと思っています。

若い方の城は今‥
平成30年4月30日

金融機関が、アパートローン融資に慎重になっています。
少子化が進行している地方の、「地銀アパートローンはバブル」との判断に加え、小口投資物件の長期健全性に問題があるとの見方です。
長期ローン金利が1.5%以下では、大手銀行は積極的になれないようです。

都心5区年齢別人口構成・都心5区増加人口年齢別内訳

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上記グラフは、東京の人口が増えている中で、都心部の安い家賃のアパートが少なくなり、若年サラリーマンや学生が、家賃の安い郊外に追いやられている実態を表したものです。
安い家賃の古いアパートや下宿を失った方々が、シェアハウス・民泊に向かいましたが、今は、安全・安心のチェックが求められています。
とはいえ、カプセルホテル、ネットカフェ定住では、社会から信頼は得られません。
地域によっては、「若い人は非常識のため排除」しているところもあります。
しかし、昼間はともかく、夜間の大災害時には、すぐそばで対応してくださる若い方が居て下さらなくては困ります。
若い時に生活したところを、第二の故郷として生涯大切にさる方も多いと聞きます。

バブル崩壊で、企業は都心部の社宅を殆ど手放しました。
多くの企業は、若い人材確保に苦慮し初めていますが。今のところ、余剰金で都心に若年者向け社宅を新設する話はあまり聞きません。
特に人材確保が難しくなっている中小企業では、寮付きでの人材確保は、一考の価値があると考えます。
東京の大学では、都心志向に応える新キャンパスがあちこちに開設されています。
しかし、資金運用の一つとして、時代にあった学生寮新設の話はないようです。
今の若年層は、人が大勢集まる所が好きですが、プライバシーを重視します。
時代にあった社宅・寮の新設を考える時期が来ているようです。

都心の住宅が高額化しているため、個人の持家が難しくなることを予測し、不動産所有法人を設立して長期不動産貸付業を始められる方が確実に増えています。
取得時にローンを利用される方は、「金利が低いことは有難いが、元本返済期間を長くし、キャッシュフローを健全にしたい」との希望が強いようです。
同時に、長期間安定して入居者が見込める地域と、建物の長期安全メンテナンスコストを重要視されます。

今、私たちが提供している都心小型ワンルーム入居者の平均居住期間は3年余りです。
平均入居率は95%で、退室から次の入居までの平均空室期間(清掃・募集)2ヶ月程です。
私たちは、大災害に対応出来る安全稼働期間50年以上のアパートを目指し続けます。

不動産取引は「安心」へ向かっています
平成30年4月4日

先日(4月1日)「既存建物取引時の情報提供の充実に関する規定」が施行されました。
宅建業者が専門家による既存住宅インスペクション(建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏等の劣化事象・不具合事象の状況を目視、計測等により調査)の活用を促し、消費者が安心して既存住宅の取引を行える市場環境の整備を図るためです。
都が、3月29日に大地震で倒壊の危険性が高い建物を発表して話題になっていますが、大型ビルやマンションの場合、補強スペース・時間・予算、区分所有者・使用者の合意等難しい問題が多く、中古建物市場は、売買や賃貸で価格の「差別化が始まる」と予測しています。
古い木造住宅は、原状回復コスト等の負担が少なくないため建替が進むと思います。
新築建物を提供する業者は、耐震・耐火、長期安全(耐用年数)をこれまで以上に重要視しますから、建築代は更に上昇するでしょうし、消費税も気になるところです。
都心部の再開発長期継続することから、都心に限定した「インスペクション義務化長期ローン」が出てくるのは時間の問題と考えます。

「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法案」が、先月、3月9日閣議決定されました。
不動産登記簿等の公募情報等により調査してもなお所有者が判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地が増加しているからです。
法律案の概要は、公共事業の推進等の場面で、土地の円滑利用、手続きの合理化、適切な管理となっています。
一般的な土地売買では、分筆・合筆に必要な確定測量図(当該地に接するすべての所有者と境界を確認し押印した実測図)が求められますが、所有者がいない(相続人がいないとか、法人が無くなっている等)場合の対応が難しく、取引不成立となることは珍しくありません。
不動産取引の売買等で筆界確定に困っておられる方にとっては朗報だと思います。
今ある筆界確定制度(登記されている土地の所有者等の申請で、登記官が外部専門家の意見を踏まえて調査し、筆界を確定する制度)は、体験した方から使い勝手が良くないと言われています。
私たちも、予測以上の時間がかかったり不調に終わった体験をしました。
難しい問題があるとはいえ制度の改善を求める声は少なくないようです。

土地売買の「瑕疵担保責任」報道が多くなっていますが、私たちの業界では、以前より契約時に「責任の範囲」と「有効期限」を契約書に記入し説明することになっています。
2年後には、前記「瑕疵担保責任」を始め、事業用不動産取引への影響が大きい民法の改正が予定されています。

地方都市のワンルームアパートの入居率が問題になっていますが、3月27日国土交通省から今年1月1日時点の公示地価が発表され、東京都心部の資産デフレ脱却が鮮明になりました。
不動産を所有される方にとっては安心に繋がると思います。
私たちが提供し管理を委託されているアパートは、今年も値下げしていませんが、3月末に入居率95%稼働しています。

選ばれた不動産は、長期安定資源でなければならないことから、私たちは、これからも”安全”を最優先しながら、50年後の”安心”を大切にしていきたいと考えています。
私たちは、日本の木で建てられた建物が、RC造の建物に負けない耐用年数を有していることを認めて頂ける日の夢を見ています。
[参考コラム]
H28.12.31、養父市森林組合提供写真
H26.10.2、日本のヒノキの強度
H26.9.3、但馬にある金昌寺門の写真

借金は“夢実現へのかけ橋“
平成30年3月4日

借金という言葉のイメージが良くないこともあり「借金嫌いで、コツコツ貯める」は、日本の文化と考えておられる方は少なくないと思います。
反面、「借金は夢を実現するための手段の一つ」と考えておられる方も多く、不動産市場活性には、欠くことの出来ない条件です。
高度成長期に言われた“土地神話“は、バブル崩壊とリーマンショックで過去の話となり、今は、借金アレルギーの方も多く、住宅ローンは慎重派が主流となっています。
しかし、借り入れしないで不動産を買える方は少なく格差につながります。
お金を借りて事業を始める人も少なくなっている中、金融機関は、低金利で対応していますが、個人も企業も金は余り始めているようです。
日本のお金が外国に流れ、そのお金で日本の不動産を購入するというサイクルも始まっているとの見方もあります。
ほんの一握りしかない、都心の高額で貴重な不動産が、海外の投資家の手に渡り始めているとの話も気になります。
為替戦争と言われる中、日本は、「借金は悪」から「借金は夢実現へのかけ橋」と考える方々の奮起が待たれます。

4月1日からインスペクション(不動産の安全度診断)が話題になります。
不動産取引で、リスクが解り易くなることを期待しています。
新築と中古の格差が拡大しないために、適切な時期に適切なメンテナンスが必要であることが理解されるようになる事も期待します。
長期ローンへの対応に、劣化等級による期間延長基準がありますが、15年毎インスペクションによる対応を義務化するローンも長期安全性に繋がると考えます。
いずれにしても、リスクを正しく伝えて対応することが重要です。

都心のインフラ整備が順調である一方、東京区部への一極集中が更に進んでいます。
都心部の地価上昇が続き、土地の新規取得は難しくなっていますが、小規模アパート経営は、賃料、入居率共に健全な状況が続いています。

都心再開発の進行と共に‥
平成30年2月6日

IT革命により、紙幣に変わると言われている仮想通貨が話題になっています。
クレジットカードに抵抗のある方々にとっては、「変な話」と思われるでしょうが、デフレ下で学ばれた方の多くは、兌換紙幣、戦前戦後のインフレ、「土地神話」の実感はないと思いますし、ペイオフ問題や、比較的新しい海外のハイパーインフレ等も日本ではあまり現実的ではなく「時の流れ」と感じておられるのではないでしょうか。

少子化の影響が続く地方のアパートは過剰との見方から、昨年から金融機関はアパートローン審査は慎重です。
判断基準が不透明とはいえ、アパートローンへの融資額がバブル期を超えているとの報道もあり、東京都心部の案件でも厳しいようです。
一方で、人生100年と言われる時代になって、老後の生活設計は益々難しくなっています。

戦後のインフレとバブル崩壊・デフレを体験した私たちは、「収益力に継続性がある土地資源は、100年単位の資産形成として安全度の高い現物資産といえる」との考え方です。
私たちの提案は、
一極集中が進行している東京都心の土地は、収益力のある土地といえますが、ローンの申し込みにあたっては、2%以下の金利を求めないで、30年以上の長期ローンとしたキャシュフローの健全化メンテナンスを重要視することです。

今回は、東京都心部の再開発計画が順調に進んでいることをお伝えします。
城西エリアでの情報を判断基準にしたものですが、地図を見て、誰もが予測したくなるような地域は既に始まっているか、話が出ているといってもいいほどです。
再開発の目的は、災害への事前対応・インフラ整備と、裏通りの狭い土地を広い道路に接道した土地と一宅地化することで、容積率をフル活用・高度利用することです。
一般的には、再開発により土地評価は2倍以上と言われますが、私たちの事業エリアで売却を決断される方は、相続と買い換えの方が主流で急がれています。
再開発迄の隙間に当たる10年〜20年間の有効利用にあたって、以下を大切にしています。

■建物の安全を軽視しない(直下型地震、豪雨、暴風等への充分な備え)
■経年劣化とメンテナンスコスト
■時代と共に求められる設備進化への対応・改装コスト
■原状回復コスト
■日本の木造建築が世界から注目される夢「木の都東京」の実現。

輸入木材価格が上昇し始めていますが、私たちは、既に、1/2国産木材を使用しています。