都心アパート取得経費・ランニングコストの目安

都心木造アパートを所有希望の方から「キャッシュフロー」ついてのご質問が多くなっておりますので、私たちの実績を基にしたものをお示ししてみます。
時間、地域、法規制、建物仕様が常に変化していることをご理解の上参考にしてください。

■取得経費
 売買契約書作成印紙代
   5千万円を超え1億円以下…3万円 
   1億円を超え5億円以下 …6万円
 消費税 土地 … 0 
   建物 … 申告価格×0.1
    ※現在内税で1住戸450万円+消費税45万円を基準にしています。
 登録免許税(登記代)
   土地移転  評価証明書記載額×0.015
    建物移転  評価額(現在価格は㎡@100,000円)×0.02
    ※買主名で表示・保存登記する場合は別途計算(安くなります)
  司法書士手数料 10~20万円 物件の規模、抵当権設定額、出張等により異なります。
 取得税(取得時から約6カ月後)
   土地  評価証明書記載額×0.5×0.03
   建物  登記面積(m2)×@100,000円(現在価格)×0.03
 〇ローンを使われる場合 
   金銭消費貸借契約書印紙代    
        5千万を超え1億円以下…6万円
        1億円を超え5億円以下…10万円 
   金融機関手数料(3.3万円~借入額×1.4%)
   抵当権設定登録免許税…借入額×0.004
    司法書士手数料(前記登記と同時の場合)…3~5万円
 〇媒介で購入される場合(媒介契約による仲介手数料)
   (契約額―建物消費税)×(3%+6万円)×消費税
 ※印紙税等については現行軽減税率
■取得後のランニングコスト
 地域によって違いがありますが、ここでは、580棟の実績(全棟関係資料保管)より、
 高田馬場駅徒歩15分圏内に販売した木造アパート(20年で52棟)データを、10世帯換算でお出ししてみました。
 ※確定したものではなく、コロナショックによる特殊情勢を一部考慮してあります。
 〇稼働状況(管理会社聞き取り調査)
  ・平均居住期間    …30カ月(やや短くなってきています)
  ・平均募集(空室)期間…1.5カ月(安定しています)
   従って平均稼働率は、 30/31.5 = 95%
 〇管理費 入金実績賃料×4%(現在提携している管理会社の基準)
  ・入居者管理 募集・入退室対応、マナー指導、トラブル対応、近隣対応
  ・財務管理  入金チェック・支払、滞納対応
  ・建物管理  日常見回り清掃、メンテナンス・リフォーム助言
     ※知人への依頼や同業者競争で、3~3.5%もあります
 〇点検保守、修繕(樋口建設施工アパート580棟のアフターサービスデータより)
  ・1~12年   合計修繕費   …  20~50万円  
  ・12~15年目  保守点検修繕費 … 180~250万円
  ・13~25年   合計修繕費   …  30~70万円
   ―予 測―
  ・25年目    保守点検修繕費 … 180~250万円
  ・25~35年   合計修繕費   …  30~70万円
  ・35年目    保守点検修繕費 … 180~250万円
  ・45~50年目の判断
      ケース1 リフォームして継続所有
      ケース2 時勢との判断で建て替え
           ※注目…解体工事代150万円(RC造建物の1/2以下)
      ケース3 現況での売却・相続
      ケース4 更地にして売却
  ☆対応費として、当初から収入の2%を積立金とすることをお勧めしています
 ■建物価格(減価償却簿価)… 樋口建設は一住戸単価450万円を基準にしています
    減価償却費(定額法)  年=取得価額×1/22(0.046)
     簿価が1円になるまで強制償却される
 ■固定資産税・都市計画税の計算(確定ではありません)
    土 地 「固定資産評価証明書」価格×1/3×0.017
    建 物  登記面積×2,000円(㎡単価)
  注;初年度が更地の場合は、別計算になります 
 ■共用費等 Jcom: 1戸当たり1,360円/月(税別)
    水道(上下):約1,500円/月(2ヶ月3,100円程度)
    電気:約1,000円/月
    町会費(地域による):1戸当たり100円~300円/月
     又は1棟6,000円~15,000円/年
 ■損害保険(5年更新地震無)年額8,000円
   ※劣化対策等級2級適用(50年安心住宅)…一般木造の約0.6
   ※東日本大震災時の被害はありませんでした
   ※項目によっては、戸数が多くなるほど1戸の負担割合は小さくなり少ないと割高

令和3年2月25日 銀河バンクより