関東大震災（大正12年９月１日）による死者は14万人以上とも言われていますが、今は、「防災の日」と記載されているカレンダーは少なくなりました。
地球温暖化による危険度は、過去に経験のないレベルに拡大し続けています。
今も先が見えないコロナショックで、“和の心”を多くの人が考える機会になっていくのかも知れません。

これから、国･地方の財政議論が活発になるでしょうが、コロナショックで、「個人貯蓄率上昇」、「法人の設備投資減」と、経済活性に反するデータが報じられます。
私たちは、平成22年12月４日付このコラムで「“税収減は国の危機”」
即効性のある税収として不動産活性化の提案をしました。
今回のコロナショックによる財政への影響は前回より厳しい中、都心スマートアパート潜在需要は増えているのではないかと感じています。
動機の大半は、老後の安心（相続を含む）と長期資産形成（買い替え含む）です。
私たちは、積極的に物件提供したいのですが、都心部の土地を「売りたい」と考えておられる方の多くは今の価格に満足されません。
一方で、買いたい方で手持金があっても、取得後のキャッシュフロー・ローン審査のハードルがあります。
提案；公的保証活用アパートローン
頭金25％　公的保証25％（頭金と同額）　銀行融資75％（内25％は公的保証）
保証料１％なら、取引額1,000兆円で保証料は2.5兆円　
木造準耐火構造新築アパートローンの返済期間　35年対応。
　　インスペクション義務連動型ノンリコースローン
　　相続人保証・不確定の場合は国庫への特約
表面利回り５％物件の単純計算では、頭金25％＝投資利回り20％です
金利３％でも、キャシューフロー安全度に問題はないといえます。
下記は、平成22年12月４付当コラム“税収減は国の危機”と同じように、最近の複数事例を参考にした概算税額シミュレーションです。
・当社から３㎞程の距離内（北は池袋、東は早稲田、東南は新宿三丁目、南は代々木、西は中野）　　　　　　　
・３０坪程の土地を相続で得た個人所有者が売却
・買った不動産業者が、そこに８世帯の木造アパートを建築
・エンドユーザーが、12,000万円で購入（内9,000万円はアパートローン）
■土地売主　　　売買契約書印紙税　　　　　　　　　　　　　　 30,000円　国　税
譲渡所得税・相続税は減免諸法があるため不明
買換えであれば、次の取引につながる
■事業者(不動産業者)登録免許税（土地移転登記）　　　　　　　 450,000円　国　税
不動産取得税 (土地)　　　　　　　　　 　　　 450,000円　地方税
印紙税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,000円　国　税
[買契約書30,000、売契約書60,000、建物請負契約書10,000
金消契約書60,000、領収書40,000、小口5,000]
消費税（売却時エンドユーザー負担分除）　　　 400,000円 国･地方
事業期間の固定資産税･都市計画税(減免特例なし)　　300,000 地方税
他に保険契約(災害、保証、瑕疵担保) 等
■施工者（建築会社）印紙税　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,000円　国　税
(建物請負契約書10,000円、下請関係書類30,000円、
領収書10,000円、小口3,000円）　
消費税（売却建物分除）　　　　　　　　　　　 500,000円 国･地方
他に保険契約(災害) 等
■購入者(エンドユーザー)登録免許税(土地・建物登記)　　　 　 850,000円　国　税
（土地移転 450,000円、建物保存 40,000円、抵当権設定 360,000）
不動産取得税　　　　　　　　　　　　　　　　 910,000円　地方税
（土地　440,000円、建物　470,000円）
印紙税（売買契約書、金消契約）　　　　　　　 120,000円 国 税
消費税　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,000,000円 国･地方
■売買媒介(宅建業者）消費税、印紙税、諸届・申請印紙　　 　750,000円 国･地方
■その他、この取引に携わる法人等　印紙,消費税,諸届･申請印紙 350,000円 国･地方
売買契約（ 2回）各々の宅地建物取引業者報酬他にかかわる税
土地家屋調査士、司法書士、保険会社等の報酬他にかかわる税
※事業に携わった関係者が支払う、法人税・事業税、所得税・住民税は含まれていません。
この取引では、財政出動（政策減税を除く）なしで、1,000万円程度が概ね１年以内に納税されます。
　消費への波及効果も期待できます。

都心部では安全への進化、インフラ整備が順調に進められています。
その工事には若い方々が集まり、景気回復にも貢献してくれます。
人は「便利」と「自由」を求めて、これからも安心度の高い都心に集まるでしょう。
一人勝ちと言われ続けているネット企業の中には影が見え始めた一方で、「70歳からの人生を頂点」と考える生産性の高い方々がおられます。
私たちは、プラチナエイジ人生設計への一案をご提供してまいります。