愛称「ありがとさん」の特色 今、選ばれた優良収益不動産の所有が、リート(不動産投資信託)や自分年金長期継続的な事業、又、安定した生活を築く有効な手段として再評価されています。
中でも、交通・環境のインフラ整備が確実に進行し、職住接近に“楽”をそなえた東京都心部の不動産は、投資リスクの少ない収益不動産として注目されています。
私たちスタッフは、不動産を“資源”として、“調和”を考えながらの活用方法を長期間学んできました。その結果をもとに、次の点に注目し、リスクの少ない収益不動産の活用に取組んでいます。

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  1. 不動産は、長期的な投資であること。
  2. キャピタルゲイン(値上がり収入)は、原点にインカム(収穫収入)があること。
  3. ランニングコストに注目し、実質利回り型建物が求められてきていること。
  4. 少子化進行により、首都圏内での超都心集中が進み、インフラ整備もその方向に向かっていること。
  5. 若年層の所得が伸びないため、単身者の多くは広さをもとめなくなってきていること。
  6. 東京都建築安全条例による最少住居面積7m2は、工夫すれば充分に生活できる広さであること。
  7. 国産木材(特にヒノキ)は、日本の風土に適し、世界に誇れる建築材であること。
  8. 都心の住戸ワンルームは、景気の影響を受けにくいこと。
  9. 高層建物へのいろいろな警告を真剣に考えるべき時期であること。
  10. 集合・共同住宅の私権に対応できていること。
  11. 過密地であるほど、安全と調和が大切であること。
  12. 共同住宅の管理業務は、社会的な責務であり、安定収入の必要条件であること。

収益不動産の3大リスク対応

1.賃料の下落や空室による収益減少リスクへの対応

(50年間にどれだけの実収入が得られるか。)
不動産は、長期的な投資であることからインカム(収穫収入)を重視し、景気の影響を受けにくい都心の小型住戸ワンルームに注目しています。既に所得格差の影響もあり、多くの学生や単身者は広さを求めないで寝室目的に限定しています。しかし、この種の新規物件供給は、地域の行政指導もあり、極端に減少しています。

2.維持コスト上昇による収益減少リスクへの対応

(取得原価にランニングコストを加えた額がいくらになるか。)
日常管理・メンテナンス・リフォームコストを重視し、エレベーター維持費等を必要としない低層建物が有利と考えます。これは、大都市災害時の安全(エレベーター依存入居者は、非難方法を考えていないのが現実です。)にも貢献することになります。又、高層建物の建築で多発している、近隣住民とのトラブル対策や、環境変化への対応・建物解体時の原状回復コストは、低層木造建築が有利であることも考慮すべき点で、地域の調和にも有効な対応といえます。

3.資産価値下落リスクへの対応

(投資不動産の30年後の実勢評価額が、どれ程のものか。)
“不動産は、資産から資源へ”の認識を原点とした場合、立地の将来像が、基本となる大切な
ポイントであると考えています。加えて、共同住宅、特にワンルームのスラム化に対する管理業務は、極めて重要で社会的な責務であると考え、魅力的な建物のイメージ、徹底した管理を重要視しています。又、老朽化防止のため、建物は新築で供給し、早期メンテナンス対応で良質な住環境を維持し、30年後も、その不動産がどれ程の収益を産んでいるかを評価の最も大切な基準と考えて対応していきます。

材質が最も優れているといえる我が国のヒノキ

photo気象の変化は、もはや、異常といっていられなくなっています。
安心を求めるためには、日本のどこにでも、1時間に100mmの雨が降ることを想定しておかなければいけない時代になってきているのではないでしょうか。
東京は、河川・下水道の整備や一時貯留施設等、1時間に75mm(区部)程度の豪雨対策は進んでいます。
しかし、表面の多くはコンクリートです。地下への浸水、道路が川となった場合などへの対応は、一日も早く解決していかなければいけない課題です。
私たちは、地盤の安全対策は勿論、一階の床高を道路のレベルよりできるだけ高くし、土台はすべて、"水に強い国産ヒノキ"を使用することにしました。
他の木材も、内需拡大・林業再生という国策にそい、日本の風土に適していることが、長い年月をかけては証明されている、国産木材を使用していくことにします。 

以下は、日本の木材について、長く学んでこられ「木材を使う技術にかけては、日本人の右に出る民族はない。」と言われた小原二郎先生の著書「木の文化」の内容の一部です。 

ヒノキ属は、日本に2種、台湾に1種、北米に3種、世界に6種ある。それらの中で、わが国のヒノキは、以下のことから、材質がもっとも優れている
◎緻密強靭で、木理は通直、色沢は高雅で、耐久力があり、芳香はふくいくとして、
わが国の用材中で第1位にあげられるものである。実に世界に誇ることのできる良材といってよい。
彫刻材としては、材質が均一で、春材と秋材の区別が少なく、刃当たりもなめらかである。
またねばり強くて、欠けることが少なく、狂いも小さくて、仕上がりが美しい。
◎ヒノキは、細工の器用な日本人にかなった木材といえる。 

図は、ヒノキの経年変化を示されたものです。
曲げ、圧縮、硬度(木口)とも、200年くらいは漸次増大し、そののち徐々に低下して、
1000余年を経てようやく新材と同じ強さに戻る。 
衝撃値は、300年くらいまでの間に、30%ほど低下し、その後はほとんど変化しない
セルローズの結晶化と崩壊とが平行的にすすむので、相反する二つの効果が相乗的に、
強度にひびいてくる、という立場から証明することができる。 

アーバンプレイスの建物耐用年数

■地盤調査・基礎補強工事

建物を支えているのは基礎で、その基礎を支えているのは、さらにその下の地盤である。
計画建物の重さに地盤が耐えられるように、
地盤調査地盤補強工事が必要である。

◎下記を、専門会社に依頼し、成果を保証書に添付している。
(1)表層、中間層、下部層の地盤・含水量調査
(2)位置・標高・地形・地層・地盤面を特定したSS調査
(3)表層下、中層下に建物が地盤に与える影響と安全性指導
(4)基礎及び周辺の基礎形式と補強・改良の必要性指導
(5)地盤補強工事


 

■劣化対策等級

劣化対策等級(構造躯体等)


■基礎パッキン工法

基礎材と土台との間にパッキンを設置することで、木材が水分を吸収することを防ぎ、木材の乾燥を促進。全周通気で木材の防腐効果がありシロアリの生息しにくい環境を作る。
基礎は地盤から40cmです。




■小屋裏の断熱写真



■準耐火構造建築物

建物の壁、柱、梁、屋根などの主要な構造部分が、火災によって火や熱にさらされても45分は変形したり、破壊されたりしない性能を持っている
構造は防火構造の1.25倍の強度を持ちます。

準耐火構造図

拡大


界壁2重張り



■防災設備

建築基準法では「延焼の恐れのある部分」に対して防火設備が求められており、すべての窓に設置の義務はない。「延焼の恐れのある部分」とは、隣接する建築物等が火災になった場合に延焼する可能性の高い部分のことで、隣地境界線または前面道路中心線から、1階は3m以下、2階以上の場合は5m以下の距離にある部分のこと。※当建築物の開口部は全て防災設備を設置しております。

■耐火性能を持った防火サッシを使用

■複数ガラスを使用

■特徴


■土台・主要構造部に兵庫県但馬地方の国産ヒノキを使用

小原二郎書「木の文化」によれば、わが国のヒノキは、世界に誇ることの出来る良材で、経年変化は、強度、硬度、弾性とも、当初漸次増大し、1,000余年を経て新材と同じ強さに戻る。

養父地方のヒノキ
[H28年12月31日コラム]“「木の文化」の出番”
[H28年6月1日コラム]“「養父ヒノキ」「但馬杉」を積極的に使用します”
[H26年10月2日コラム]“材質が最も優れているといえる我が国のヒノキ”

桧材を構造材に使用しています。
土台・柱・梁(30cm以上は集成材)・フローリング

 

■外装施工例写真


■内装・設備

◎防音、断熱は適正で、防火認定建具・ペアガラス使用等、準耐火仕様になっているが、強制換気等、入居者の安全と建物の耐用年数を上げる対策も徹底している。
独立したトイレ室の床は、通路と一体のフローリング仕上げになっていて、長期使用可能である。



■インターネット・TV環境

各地域のケーブルTV加入 ※毎月のランニング費は、オーナー様負担
入居者の方には、
無料にてインターネット使い放題

◎ロフトへの移動式階段に踊り場が設置され、安全に配慮されている。

◎足場付シャワールームは、床材FRPの強度は充分で、浴室乾燥機が設置された天井も点検口がありメンテナンスに問題はない。

■自社・第三者機関による各保証書発行

◎上記検査済証の原本を、引き渡し時に建物保証書と一緒に製本して渡しています。


■設計・管理