長期固定金利“史上最低”

金融機関の「国内不動産投資」への前向きな対応もあって、個人の不動産投資が活性化してきました。
借入額が、1億円を超えることは珍しくなく、金利は、長期固定0.5%~2%位史上最低です。
借りる方の特性や共同担保等によっては、自己資金の割合も優遇されるとのことです。
物件によっては、「頭金2割、固定金利1.5%、35年のローン」が現実的になってきました。
不動産投資に慎重な方が動ける数少ない時期かも知れません。

下記は、私達が提供しているアパートを取得した場合を想定した「イメージグラフ」です。
ローン返済額以外の、基礎になる数値の想定は確定したものではありませんが、参考にしてみて下さい。 

※想定物件の概要
所在地 新宿駅から西方向を中心に、タクシーでワンメーター程度
土 地 35坪(所有権) 建 物 新築木造2階建アパート 12世帯
取得価格 1億5,000万円 借入金 1億2,000万円(35年固定 1.5%)
当初想定利回り(表面) 年5%
※基礎になる数値の想定
地価動向・建築代・賃貸料・維持経費等については、
「政策目標=物価上昇率2%」の半分、年1%上昇予測としてみました。
税制・税率は「現行法」を基準にしました。
賃貸収入に対する所得税は、他の所得との合算になるため計上してありません。

キャッシュフロー

拡大
資産の推移
拡大
投下資本と獲得資産
拡大

長期投資”ワンルームアパート”取得への参考提案
 収益不動産の3大リスクチェックが重要です。
少子化が進行中ですから、地域の選択は、現在でも人口増が続いていること。
難しい35年後の資産評価は、想定利回りを基礎に算出する方法もあります。
建物の現状回復費も知っておかなければなりません。
 実質利回りが、元利返済額を長期的に上回ることが見込めると安心です。
※実質利回り=想定賃貸収入ー(空室リスク+管理コスト+修繕費+税+保険料等)
   27~30年前のバブル期は、空室率リスクを無視した事業計画であったり、
   想定賃料収入が、借入金利の1/3以下のものが多かったようです。
建物は、適正な保守管理が極めて重要です。
現在の基準で建てられた木造2階建住宅であれば、”50年安心”を目標にしたいものです。
 建物の安全と地域との調和は、継続のための絶対条件です。

平成27年6月6日 銀河バンクより