国土交通省が２０１９年１月１日時点の公示地価を、３月１９日に発表しました。
「４年連続上昇で、今回の全国平均上昇率は１.２％」とのことです。
このコラムでは、毎年幾度となく東京都心部の需給実情等から、上昇（又は下落）が始まった時期、率、地域差や公示価格と実勢価格との違いをお伝えしています。
今お伝えすることは、東京２３区の地価は、地域による二極化が進んでいることです。

私たちが現在販売している地域では、「土地デフレの心配がなくなった」「一極集中が更に進む」とみる方が増え、東日本大震災直後の下落時から比較し、賃貸料は４～７％、販売価格は30～60％程上昇しています。
下記のグラフは、３年前にこのコラムでお伝えしたものに以降３年分を追加したものです。
（一住戸価格上昇分の内55％程は地価上昇分です）
この地域の耐震・耐火基準を満たした収益不動産への投資利回りは、それ程遠くない時期に４％程が一般的になってくると考えていますから、益々、表面利回りと実質利回りの確認が大切になると思っています。
ローン借入れに自信のある方々に、「今はチャンス」と理解していただき、後日、「よかった」と感じて頂けるための努力を続けてまいります。



ワンルームアパート市場の信頼回復に時間がかかっているようですが、私たちが提供したアパートのオーナー様・入居されている方から、御心配の連絡はありません。
管理物件による最新データは下記の通りで、３月末の入居率は約98％です。
昨年から使用を始めた国産無垢ヒノキフローリングも評判が良いようです。





新元号は「令和」になりました。
平成２５年９月８日付このコラムでお伝えしましたが、“美しい国”“和の国”として、新しい時代を迎えられることに感謝いたします。

木造アパートの耐火施工疑惑が報道されています。
私たちは、建築中現場の常時公開は勿論、引き渡時に添付する「建物保証書」に、地盤調査状況・基礎工事から完成すれば見えなくなる内部の工事中写真を添付しています。
書面には、施工責任者の連絡先も記入しています。
工事が完了すれば見えなくなってしまう所に、建物にとって特に大切な構造、部材があることから、“長くご安心していただくため”です。
当たり前ですが、建物引渡時にお渡している「検査済証」は、どなたが見ても第三者機関である方が、現場毎に検査して発行したものです。
現在私たちが新築販売している建物の検査は、建築計画に対する「確認済証」・計画通り施工されているかの「検査済証」・消火設備設置がされ避難が安全にできるかの「消防検査済証」の他、基礎配筋検査・中間構造検査を受け、「劣化対策に関する確認書（新築）」劣化対策等級２級（50年住宅）を取得しています。
その他、免震強化対策、シロアリ対策、豪雨・強風対策や健康にも良いと言われる国産ヒノキを、木材の80％以上使用しています。

ここで申し上げるまでもなく、アパートを含む「共同住宅」の建築には、最も厳しいと言われる安全基準での施工が義務付けられています。
特に木造住宅の施工には、国と自治体が、耐震・耐火、基礎関係の他、屋根、外壁、界壁（一住戸毎の仕切壁）、内装壁・天井等の構造・仕様・設備に対し、建築基準法関係法令（建築基準法、施行規則、告示等）により、安全に関することを細かく決めています。
より安全のため、耐震・耐火指導厳格化が常に進められていますから、昔建てられた木造アパートには、今の安全基準を満たしていない危険な建物が多くあります。
新築物件は、建築代上昇により利回りは下がり続けますが、安全へと進化しています。

再開発が進行している新宿区、中野・中野坂上駅エリアの低額賃貸物件は例年より半月以上早い２月末にほぼ満室（97％以上）となりました。
注目しなければならないことは、20代サラリーマンの職住近接で、東京は23区が同列ではなくなっていることです。
都心に低賃料アパートが不足している要因の一つに、近隣住民とのトラブル（ゴミ出し、自転車放置等）が減り、地域住民との融和が進んでいることです。

空室が心配をされる物件の点検項目
◎所在地域の人口増減
◎建物老朽化や設備の整備不良
◎求められる市場との供給バランス（部屋の広さ）
◎賃料設定違い
◎貸主の不在・無関心
借りる人は、年齢等で多様化していますが、求められる３本柱は、「立地」「安全」「賃料」です。 “造って貸す（相続対策等）から、求められものを供給する時代”になっています。

現在立派な社会人になっておられる方から、3帖間で学生時代を過ごされた話を聞きます。
地域の健全な人口構成から、都心に若い方が住んでいただくことは重要です。
私たちは、狭くても安心できるアパートを都心に提供していきたいと考えています。

このコラムでは、主に都心で頑張っておられる若年層のことをお伝えしています。
今回は、「人生100歳時代」と言われる中、70代まで元気に働いてこられ「出来るだけ人の世話になりたくない」と考えておられる方々について考えてみたいと思います。
年齢の衰えへの自覚はあっても「それを言われたくない」「見せたくない」との生き方をしようとされていることは共通しているようですが、生活するには「都心が一番」と感じておられる方は少なくないようです。

80歳超えを余生とすれば
・サービスの行き届いた高齢者向け施設で癒す。
・故郷で、思い出に浸りながらのんびりと暮らす。
・長年暮らし、愛着のある地域で、その地域のお役に立ちたいと思いながら生き甲斐を求める。
・郊外・リゾートの城で、これまで出来なかった趣味を始める。
・ホテル生活や外食、旅行等優雅さを楽しむ
等々多様な生き方があるでしょうが、「手持ちのお金は出来るだけ減らしたくない。」と考えておられるのではないでしょうか。

ここでは、住まいについて考えてみます。
■地域
便利さを優先し、都心での生活を希望される方が多くなってきました。
理由として次のようなことがあります。
・バブル最盛期頃まで、郊外の一般的なサラリーマン向け専用住宅は、小さくても庭付き住宅
でしたが、今は、庭より車庫を優先
その車庫も都心では10分程歩くと、どこかの駅に着くため不要
・都心では客間が無くても、近くの喫茶、食堂、ホテルがあり、その方が合理的
・タクシーがすぐ拾えて移動に心配がない
・近くに以前のような商店街は無くなったが、近くのデパートで買い物が楽しめる
・出前は無くなったが、すぐそばに多様な弁当、食堂がある
江戸・東京は、400年以上の間、大災害を重ねながら外へと拡大し栄えてきましたが、今は、都心集中へと変わりつつあります。

■住宅設計
・家の広さは、都心は狭く地方に行くほど広くなる
・核家族化進行で、コンパクトな住まいを希望される（掃除が楽）
・大切なものがあり、介護サービスは不安
・気候変化が大きいが、エアコンがもったいない
・段差は極力無いほうがいい
・トイレの位置は近い方が安心
・機械・器具は、コンパクトで軽量が良い
・高機能で豪華なキッチンは苦手
・冷蔵庫は大きい方が良いが、奥の物は出し入れしにくいため、賞味期限切れになる
・衣類等は置ききれないほどあるため、収納は多いほど良いが、奥行90センチは広すぎる
・高い所は危険で使わない（長年使用していないが捨てられない物置）
・床上に燃えやすい物がすぐ溜まり危険
・ガス、電気不始末の危険があり、警報器設置や消火器、ボンベを多く置く
等々使い方が難しいものは苦手で、行動範囲が小さくなっていきます。

私たちは、国産ヒノキ造り木造準耐火構造住宅に特化していますが、イージーオーダーで対応することも考え、新宿区だけで15棟分、1511.95m²の土地を仕入れていますのでご指導の程よろしくお願い致します。
二世代住宅は嫌われているようですが、孫や曾孫が傍に住んでくれる生活は、長寿の楽しみにつながるのではないでしょうか。