銀河バンク
◎ 2005年の富裕層マーケット（野村総合研究所推計）
純金融資産5,000万円以上 366.9万世帯、395兆円
◎ 不動産証券化実績（資料：国土交通省）
Ｈ18年度 7.81兆円
◎ Ｊリート保有物件（資料：国土交通省）
Ｈ17年度 4.0264兆円（内訳、都心23区62.6％）
日本の金融マーケットで、不動産証券化は、まだ限定的で始まったばかりといわれています。
当社グループが、平成19年1月～12月に新築し、入居・稼働開始した実物資産アパート 452戸、56棟（一部販売中）で、現状・実績は次のようになりました。
平均販売価格 7,614万円（土地代5,584万円 建物代2,030万円）
平均表面利回り 7.51％ 空室率 3.2％
これを参考に、以後30年のアパート経営シミュレーションをしてみました。
| 設定条件 | 取得時の借入金 6,000万円（78.8％） 借入金返済方法 30年固定 3.5％元利均等払い （年間返済額 3,233,122円） 賃料収入は、当社長期一括借上システムを利用した場合 |
| 取 得 費 | |
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購 入 代（土地＋建物） 76,140,000円 取得経費（登記代、取得税、印紙税、借入諸経費等） 購入代×1.35％ 1,027,890円 取得費合計 77,163,890円（購入時媒介手数料は含まれていません） 借 入 金 60,000,000円 実質投資額 17,167,890円……(A) |
| 運用収支（年） | |
収 入（賃料＋共益費）当初76,140,000円×7.51%……5,718,114円 支 出（所得税は、総収入により異なるため除外しました） |
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| 運用利回り（ローン元本返済金も支出に加えた場合） | |
| 年収 1,284,188円 (B) ÷ (A) 17,167,890円 投資額 ＝ 7.48％ | |
| 30年経過後の収支 １）賃貸を継続する場合 収入（年）5,718,114円 建物の老朽化程度によって変わります。 支出（年）1,429,529円 家賃保証料と諸経費＝賃料の25％程度 ２）更地にして土地を売却する場合 建物解体費が、現在の目安で150～200万円必要になります。 完全空室にするために3～6ヶ月分の賃料ロスが発生します。 土地の売却価格は不明です。 ※参考 東京区部住宅地の地価（平成19年経済財政白書より） 1977年＝100 → 2007年＝210.2 |
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日本家主クラブは、向上し続けますが“安心”と“調和”を忘れることはありません。
“都心不動産が、外国人に注目されている”
インフレ圧力とデフレ圧力が混在し、財産の保全方法が難しくなっているようです。
株価も下落し、投資マインドが低下しているなか、外国人投資家の一部は、都心新築アパートをも購入対象とし始めたようです。
関係者によると、「日本の不動産関係法規等に対する言語対応ができれば、もっと買いが増えるだろう。」とのことです。
外国人の不動産投資といえば、ハゲタカファンドのイメージがあるようですが、どうやらそうでもないようです。
金融機関に信用のある方々は、日本の低金利に注目されているようです。
ほぼ全額借入のローンを組んで購入しても、借入金元本、利息、維持経費を控除して実質収入が得られるからです。
情勢変化時（金利上昇とインフレ懸念）は、キャピタルゲイン（値上がり益）が見込める時とみておられるようで、その時に売却することを考えておられるのでしょう。
更に、注目すべき点は、都心不動産の値下がりリスクを、全くと言っていいほど心配しておられないことです。
因みに、全国宅地建物取引業協会連合会が行った日本の方々への問いに対し、19年調査では、不動産は、「今、買い時だ。」と答えられた方は、60代：48.3％ , 20～50代：25.1％ でした。
