“アパートローンに対する金融機関の対応は今…”

　ローン審査は、購入物件の評価によって決まるわけですが、本人の勤務先、所得や他の資産状況等によっても対応は異なります。しかも、その評価は、時代背景によって大きく変わります。そんな中、今、金融機関がアパートローンに対してどのような取り組み方をしているか、私たちの客観的な目線で表現してみました。（当社取引事例アパートローン利用状況の集計を、近日発表する予定です。）

• 都市銀行
  路線価を基準にした物件評価の7割くらいまでを目途に、住宅ローンに近い条件で対応しているようですが、返済期間は20年以内です。まだ積極的とは感じられませんが、件数は少しづつ増えています。
• 地方銀行
  自社物件評価の9割くらいまで対応しているようで、条件も住宅ローンの規定（期間,金利等）がベースとなっています。かなり積極的に取組んでいるところが出てきているようですが、金利には、かなりバラツキがあります。
  
• 信託系銀行
  総合的な物件評価で、9割くらいまでを目途に、積極的に取組んでいるところもあります。金利は条件によりかなりバラツキがあります。事務手数料がかかるところもあります。（この場合、保証料負担はありません。）
  
• 信用金庫
  主に取引事例を基準にした物件評価で、9割くらいまでを目途に窓口はいつでも開いているようです。積極的なところもあります。但し、自宅又は勤務地のテリトリー内であることは絶対的で、金利は都市銀行より少し高目です。一般的には保証人が必要です。（保証料負担はありません。）
  
• 外資系銀行
  収益還元評価は共通していますが、銀行毎の特色が鮮明です。ノン・リコース・ローン（対象となる資産だけが裏付けとなる融資）にも対応しているようですが、金利は少し高いところもあります。
  
• ノンバンク他
  追加担保や保証人があれば、100％融資を実行しているところもあります。金利は少し高いようです。

現在当社が販売している物件の場合、前述のローンが上手に利用できれば、全額ローンで購入しても、実質手取賃料収入だけでローン（元利均等）を返済していけることにな るわけです。（資格審査があります。）しかし、このような状況は近年では珍しく、今後も続くとは考えにくいと思います。
参考：さきのバブル時代は、ほぼ無条件100％融資が受けられたようですが、金利は 6～14％で、購入物件の表面利回りは4％以下でした。

“都心部地価の今後は…？”

　「都心部の地価下落か……？」と報道されているようです。
この5～6年の間に急騰した商業ビル・マンション用地を、かなり値下げして売却された例もあるようですし、1年前と比べ、「下がったな…。」という実感があります。
しかし、今は……。

都心部売地情報の現状は、

• 不良債権処理物件は、全くと言っていいくらい出てこなくなった。
• 過剰在庫業者がその一部を手放しているが、数は少なく、一時的なもの。それも、夏前にはほぼ完了するのではないかと見る人が多い。（ほとんどの業者が、この1年間買い控えていた。）
• 土地売買が成立するのは、相続か買換え売りが主流。
• ゆっくり売却予定の方は、現在それなりに活用されている人が多く、1年前の価格（バブル崩壊後の最高値）以下では手放そうとされない。

収益還元評価により“生産できない大都市の土地の差別化が進んでいる”とみるべきで、収益率の高い土地が値下りしているという感じではないようです。

都心売アパートの供給は

• アパート経営を体験すると、他の金融商品と比べて圧倒的に有利であることが実感でき、中古アパートを売りに出されるケースは極めて少ない。
• 築30年以上の古い都心アパートが、収用・再開発等で相当数取り壊され続けている。
• マンションと違い、大量供給できない。

8％以上の利回りで、都心に新築供給できるのは、今後も限定的になってしまうと思います。

都心アパートを買いたい方は

• 購入希望者の若年化が顕著になってきています。
• 今年1～4月、当社ホームページへの「都心に、アパートを買いたい」アクセス数が昨年比10倍以上に急増しました。
• たいていの方が「利回り9％程度の物件がないかな…。」と思っておられます。
• 8～9割ローンで、5,000万円前後の投資物件があれば、買っておきたいと考えておられる、いわゆる潜在需要者（希望者）は、10万人以上おられるのではないかと実感しています。

サブプライム問題後、株離れが始まり、加えて世界的なインフレ・金融不安。
老後の安心のためにも、日本の投資家が国内不動産投資へ向かう波は確実に進んでいるようです。