「絵にも描けない美しさ」と言われる京都の紅葉風景。
今年は、大災害で心配されていましたが、見事な紅葉がテレビ画面に映し出されました。短い期間での復旧であっただけに、特に感動しました。
「資源豊かな国であるから続けていられる。」とおっしゃりながら、千年以上も“おもてなしの心”で、お客様を迎えておられる地元の方々。共に、“日本の宝”だと思います。

一方で、グローバル化・産業構造の変化による就労のミスマッチは深刻です。
「何をすれば良いか分からない。」という若い方も多くなっていると聞きます。
「幸福の秘訣は、自分のやりたいことをするのではなく、自分がやるべきことを好きになることだ。」　
ジェームス・マシュー・バリー（ピーターパンの作者）の名言 参考になるかも知れません。
気のせいでしょうか、私たちが提供しているアパートに入居されている方々は、夢を持って頑張っておられるように見えます。

東京都心部の地価が、バブル期の40～50％でも安全基準と見られるようになってきました。
多くの犠牲を払い、資産デフレが大詰めを迎えているのだと思います。
不動産投資等による含み資産が、バブル前以上といわれる企業・個人も増え始めました。
戦後の復興と同じように、“日本の底力”が、世界からも認められ始めたようです。
私たちが造るアパートを買いにこられる外国の方も日増しに増えてきています。
将来の安定収入計画の目途が立てられる日が見えてきているのではないでしょうか。

都心部の地価は、一服感があるものの上昇し続けています。
それにしても、都心部の地価と株価は見事に連動するものです。
以前は、株価の変動から１年近く遅れて動いていた地価ですが、今は、タイムラグが少し詰まってきているように感じます。
都心部には少ない、アパート向け売り地情報に買い手が競合することが多いことから、私たちは今、積極的に仕入れることにしています。

１０月１４日、ノーベル経済学賞が、資産価格研究者の方々に決まりました。
このコラムで、１０月２日に取り上げたことが、あまりにも偶然でびっくりしています。
より多くの方々が、バランスシートの「金融資産と実物資産」「短期と中・長期」に注目されるようになれば、日本は、長期デフレによる閉塞感から解放されていくのではないでしょうか。
とはいえ、「実物資産の評価は極めて難しい」という現実があります。

不動産投資の選択にあたっては、利回りの継続性や維持経費リスクと同じくらい将来処分時の土地評価額が重要と考えられています。
私たちは、その時々の土地実勢価格は、時間の経過に関係なく、再生有効利用する場合の価格と、インカム計算から見た価格との、どちらか高い方が、その時の実勢価額と考えています。私たちは、将来のキャピタルゲイン（又は、ロス）がどれほどかは、賃料からの予測の方が見やすいと思います。
理由は、「賃貸取引は、売買取引より圧倒的に多く、公開されている」からです。
都心部住居系不動産の空室リスクについては、長期的にも１０～１５％くらいと考えられています。これを下回る場合は、期間にもよりますが、賃料設定（想定利回）に問題があるのではないでしょうか。

いずれにしても、不動産投資は、元本保証型金融商品との比較になります。
資源としての不動産投資では、毎年 投資額の２～３％（維持経費＋税＋収益減リスク）程度の絶対的保有経費が必要（借入される場合は、他に、金利負担と返済金の収益所得に対する税負担が必要）で、キャピタルゲイン期待を考えなければ、５％以上の利回りが求められます。

キャピタルゲイン期待の方も多くなってきました。
しかし、今、都心５区の売り地情報が一般公開されることはほとんどありません。
数少ない情報からは、２年前より２割ほど高く感じています。
それも、すぐに買い手が見つかるようで、なかなか取得できません。
私たちは、新都心に至近という立地でありながら、後発地となっていた「中野区」の変化に注目しています。
理由は、
１．豪雨時への水災害対策がほぼ完了したこと
２．住宅密集地の狭い道路の整備が順調に進んでいること
３．中野坂上や中野駅周辺を中心に、新都市計画の進行が速いこと
などが、主なもので、土地の取引も群を抜いて多くなってきました。
俗にいう、“銀行の損切り物件”という特殊なケースを除いて、土地の価格は、取引件数が一定数以上多くなれば、それに比例して上昇します。
“夢のある地域に若い方が集まる”のはいつの世も変わらないようです。

そんなところに、私たちは、若者向けの“小さな城”を提供しています。
入居して下さる方々が、“大きな夢”を持っていただけるよう進化を続けてまいります。

１０月１日　消費税率を上げることが決まりました。
「今の日本にとって、財政収支悪化が最大の問題」と考えられる方が多くなってきたからだと思います。
これから、経済対応策・配分、そして、作業コストが話題になると思われますが、長期デフレで“低迷しているＧＤＰの動向”は、海外の変化と共に注目されることでしょう。

私たちは長引くデフレ不況の原因は、グローバル化や人口構造問題以上に、土地バブルの崩壊とその後の資産デフレ解消の遅れにあると考えています。
多くの方々や企業は、バブル崩壊後の厳しい体験による将来不安から、消費や設備投資に慎重になっておられるのだと思います。
“バランスシートの変化”が報道されないことも、不安を増幅させているのではないでしょうか。

このコラムで、“税収減は、国の危機”（銀河バンク 平成22年12月4日）や、“地価と経済との関係”（銀河バンク 平成22年1月29日）について掲載してきましたが、ここでは、土地譲渡所得税について触れてみます。


地価が上昇し続けている時は、売却時に「譲渡益」（キャピタルゲイン）が生まれ、土地の譲渡所得として、一時期（他の所得と損益通算）を除いて、分離課税の対象となります。
不動産取引前の“よくある質問”で、「土地の譲渡所得税についてのご相談」は、土地バブル発生前、常に上位でしたが、現在は１割にも満たなくなりました。
土地の譲渡益は、基礎的控除額以上発生することが少なくなったからのようです。
国の税収にも影響していると思います。

一方、この譲渡所得税は、政策に繋がることが多く、バブル発生以降、しばしば変えられました。
税額算出にあたっては
所有者が、法人の場合、個人の場合
所有期間が、短期（一時期の超短期を除き５年以下）であったか、長期（５年超）であったか
基礎的な控除の他に、さまざまな控除、軽減、優遇、特別、追加課税、重課税等があり、
税額計算は、とても難しいものでした。


バブル期と、その後数年間の土地譲渡所得総額がどれほどのものかを調べてみようとしたことがありましたが、バブル期の土地取り引の実態は不明で、入口さえ見えてきませんでした。
しかし、その額は、実際に納税された額とはかけ離れていたようです。
「土地の譲渡所得税だけで、国家予算を丸抱えできる程あったのではないか。」と見る方もあったほどです。私たちも、憶測できます。
だから“バブルと言われた”のでしょう。


東京都心部の地価は、この一年で５～１０％ほど上昇しています。最近では、最も高い上昇率だと思います。
現在の平均地価は、バブル前、昭和６１年の水準を上回っています。
（住宅地はやや高く、商業地はやや低い）
７～８年前（リーマンショック前）と２年程前が“底”だったようです。
但し、東京でも「地域差」と「使い勝手の差」が鮮明になってきています。
どちらにしても、経済成長に繋がる安全速度での変化が求められるのではないでしょうか。
土地の譲渡所得税を、「政策目的」にしなければいけない日が二度とこないことを願いたいものです。

私たちは、実勢価格報道の遅れが政策に影響していたことを考え、私たちのテリトリー内の実勢価格の動きを逸早く伝えていきたいと思います。