"都心の地価は上昇中ですがバブルではありません"

　この1年間で、都心部の地価上昇は10%を超え、いよいよ「資産デフレ解消が実感できるようになってきた」との見方をしています。
一方で、土地バブルの心配をされる方もおられるようです。
しかし、今回は、25年前やリーマンショックの時のような短期投資の方は少なく、長期資源と考えて取得される方々が主流であることに注目するべきではないでしょうか。
加えて、これまでの教訓を踏まえて、在庫の現状と今後の予測を、しっかり勉強されて決断されているようです。
バブル前は、含み資産の大きさと、そのキャピタルゲインが企業や個人の信用を支えてきましたが、今は、「果実なき資産は評価されない」との認識も共通しています。
「現在の状況とバブル時との違い」を、都心事業用(住居系)不動産新築一棟一括物件を取得した場合の例で比較して見ます。

平成元年
	借入金の割合	取得価格×100～120%(追加担保無)
	借入金の利息	年利5～14%
	維持経費(年)	投資額×0.6～1.0%
	年 収 (果実)	投資額×2～3.5%(稼働率80～90%)
	建 物 の 質	昭和56年以降、表面的には安全基準が変わったが、検査体制が整っていな かったため、現場では、安全より外観重視傾向にあった。 過剰在庫でも建築ブームで、職人不足から、未熟者が多くみられた。
現 在
	借入金の割合	取得価格×0～80%(追加担保無)
	借入金の利息	年利1～3%
	維持経費(年)	投資額×0.6～0.8%
	年 収 (果実)	投資額×4～7%(稼働率90～95%)
	建 物 の 質	阪神淡路大震災と東日本大震災の教訓から、安全基準、検査体制共に大幅強化された。資材も年々安全基準が厳しくなっている。

　バブル時は、「手持ち資金に余裕が無くなれば売却する予定」だったのが、資産の値下がりで、借入金の返済が出来なくなり不良債権化した。
現在のリスクは、「金利の急上昇」と、「果実の激減」です。
「長期金利」については、世界の流れから、上昇予測される方は少数派です。
「果実」については、少子化進行中の中でも東京都心部の人口は増え続けている。
大型プロジェクトによる新築マンションが多く建てられたている一方で、耐震基準強化、再開発等で解体はそれ以上進められている。
商業系、住居系共に空室率は低下中で、在庫過剰でないことが証明されている。
今後、低賃料のアパートの供給は不足するでしょうが、学生さんや若年サラリーマンの方々は都心を離れることはありません。
私たちは、直下地震にも耐えられる木造建物を目指しています。


上の写真は、但馬にある金昌寺の門の写真です。近くの山の木材を使用して、400年以上前に建てられたものだそうですが、60年ほど前から野晒しにされたままです。それでも、木材はしっかり風雨に耐えています。

下の写真は、但馬・丹波地方の木材を主に使用して、先月上棟した私たちの現場です。
前を通る方々が、足を止めて眺めたり、「木の、いい臭いがする」「懐かしい木の臭いがする」と言って下さいます。
林業は、防災・環境と一体であるため、受益者の特定は難しいと言われていますが、私たちは、日本の林業が、一日も早く自立した産業になっていく夢を見ています。

"国産木材でアパート造りを始めました"

内需による日本経済活性化が求められていますが、なかなか思うように進まないようです。
私たちは、昨年来このコラムで林業について問題提示し、事業者をはじめ、県や市にも話かけてきました。
国や地方は、林業再生を環境・防災と一体で取り組んでおられるようで心強く感じています。
「一日も早く対策を進めなければいけない。」ということは、官民共通した認識です。

林業は、他の産業と比べて投資が遅れているとか、就労人口が不足している等多くの問題はあると思いますが、木材の需要が安定している今は、再生のチャンスだと思います。
携わる人々の意識次第で、道は開けるのではないでしょうか。

それにしても、日本の製材業がこれほど壊滅的になっているとは思いませんでした。
私たちは、出来ることから直ぐに始めることにし、新宿区上落合に、但馬・丹波地方の木材を使用して、モデルアパート第１号を８月９日に上棟します。
輸入材と比べて、どのような評価を頂けるかは、今後の取り組み方で決まると考えています。

高温多湿、地震、台風といった日本の風土に加えて、但馬・丹波地方は、夏と冬の寒暖差が大きい地域であるため、年輪の締まりが良く、良質の木材が育つ環境にあります。
手入れにもよりますが、地元の木材を使って100年以上前に建てた家で暮らして居られる方もおられます。お見受けしたところ、まだまだ木材がしっかりしています。

木材が、地震・火災にも耐えられることが知られてきました。
私たちは、日本の風土で育った木材で造られた家が、"安心"、"快適"に繋がることを、一人でも多くの方々に知っていただくための努力をしてまいります。
貿易赤字が続いている中で、国も地方も積極的に日本の林業再生に取り組んでおられることも伝えていきたいと思います。

"安心のブランド"として、地域の方々に
但馬地方とその周辺で育成された杉を、"但馬杉"
丹波地方とその周辺で育成された桧を、"丹波の桧"
の愛称を提案をしてみたいと思います。

その波が、1日も早く日本中の林業に広がる夢もみています。