「アーバンプレイス」は、入居者からも高評価をいただいているようです
親から離れ、自分の力で生きようとする青年が増えてきました。
故郷にある広い屋敷や大きな家を捨て、東京を永住の地と考える人も少なくないようです。
所得の低い方々も、正規社員になるため、都心に自分の城を持とうとされています。
しかし、広い部屋は家賃も高く、都心から離れると職場まで遠くなることから、中には、とりあえず二人同居やシェアハウスを選択される方もおられます。

受け入れる側の自治体によっては、直接税の納税額が少ない方が増えることを問題視されているところもあるようですが、大災害時には絶対に必要な方々で、次の世代を支えて下さる人達ではないでしょうか。
又、生活態度に問題があるという理由で、地域によっては、単身者が嫌われるケースもあります。
私たちは、双方にご理解をいただく努力をしていますが、単身者であっても、ほとんどの方が知識もプライドもしっかりしておられ、丁寧に説明すれば素直に理解して下さいます。

そんな若者が集う街 東京（府）の人口は、内務省のまとめによると、
明治５年 78万人(日本一は、広島県の92万人）
明治16年 100万人(日本一は、新潟県の158.6万人）
明治30年に始めて日本一となり、176万人
国勢調査が始まった昭和19年には、727万人でした。（昭和18年7月1日より「都」）
終戦の年は、350万人足らずになってしまいましたが、昭和22年には、500万人になりました。
戦後10年経った昭和30年には、800万人になり、オリンピック前の昭和37年には、1,000万人を超えました。
昨年暮の平成26年12月1日の人口は、1,339万人です。
今も増え続けていますから、今度のオリンピック、パラリンピックの頃には、1,350万人くらいになっているかも知れません。

その中心は、新宿駅で、1日の乗降客は 360万人です。これは、世界一です。
日本で2位は、池袋駅の 270万人、周辺の渋谷駅は、4位で215万人、高田馬場駅も9位で90万人です。
この地域を中心に提供している「アーバンプレイス」シリーズは、賃貸市場の最盛期である2月、3月を前にして、既に目標 95%以上の入居率となりました。
例年より好調なことから、入居者の評価が上がってきていると感じています。
しかし、東京一極集中に対しては賛否両論あるようです。

この地域は、不動産投資を考える人にとっては魅力があります。
長期間安定収入が見込める上、20年間続いた資産デフレに対しても、今は、安心感があります。
多くの金融商品と比べて、投資効率が良いのも魅力です。（住居系では、広い部屋は実質利回りが下がります）
管理に関しても、管理会社間の競争により管理システムが良くなっていますから、オーナーの社会的責任の心配もなくなってきています。
利回り低下による金融商品離れ、世界的インフレへの備えとして、不動産投資が増えていることから、好循環によるキャピタルゲインの期待まで出てきているようです。但し、投資に見合った果実が得られていれば、バブルではありません。
地域的には、再開発計画が活発になっていて、それに伴うインフラ整備、災害対策の進行が急ピッチに進んでいる都心、特に、環七の内は期待大と考えます。
この地域であれば、「収益不動産の３大リスク」に対応出来ていることが、実感出来るのではないでしょうか。

上記の内容は、私たちの「物件の特色」コラムで10年前からお伝えして来た内容とほぼ同じです。この間、大震災もありましたし、リーマンショクもありました。
今後は、投資利回りが、４～５%程度（表面）まで下がるでしょうが、長期安定資源として、基本的な考え方は変えないでお勧め出来ると考えています。

"ゆっくり進化"は、日本の文化
毎年、晩秋から初雪の頃になると、京都の紅葉風景がテレビに映し出されます。
その"絵にも描けない美しさ"は、ゆっくり進化しているようです。
"世界の絶景"といわれる観光地も報道され、自然の美しさに圧倒されます。
それぞれ、厳しい環境から生まれた美しさがありますが、京都の風景は、他の観光地とはなんとなく違って見えるような気がします。
人と自然とが互いに尊重し合い、大切なものを残しながら、長い年月そよ風のようにゆっくりと"人の手をかけて進化"してきた美しさを感じるからだと思います。
そこには、驕った勝者も哀れな敗者も造らない調和の美しさが生まれています。
それが"和の心"ではないでしょうか。

私は、子供の頃から枕元に地球儀を置いています。
毎日見る気象衛星画像とは違って、日本は、目立たないとはいえ恵まれた地に位置しているように見えることもありますが、厳しい自然の中にさらされているよに見える時もあります。
最近は、「地球の輝きが宇宙から忘れられないだろうか」と、心配しながら見ることが多くなってきました。
「環境問題」は、受益者負担が難しいなかでの高速経済成長が最大の理由です。
"日本の和の心"と、"日本のゆっくり文化"が求められているのではないでしょうか。
世界で、最大の労働市場が「環境産業」となる日を願わずにはいられません。


"長寿国 そんなに急がず 楽しもう"
2015年が、幸せに向かう年でありますように

"都心部の土地取引は、安定期に入った？"
「国政選挙が始まると、不動産売買の取引が細る。」私たちの業界でよく耳にはいる話です。
不動産の評価が、税制と深く関わっているからだと思います。
私たちのまわりで、今回はそのような声はないようです。
所有形態が、"資産から資源"に変わり、不動産デフレの不安が解けてきているのかも知れません。

下記の現状から、東京都心部の土地取引は、９月以降、健全化が顕著になってきていると感じています。もちろん、従前のような不良債券処理の取引はなくなっています。

売る側の動機等
　　○建物の老朽化による解体売却（耐震強化指導の影響もあります）
　　○移住、買い換え
　　○相続遺産分割のための換金
　　○底地所有者と長期借地権者との合意（一般的には難しい）による分割・処分
　　○｢安すぎて売りたくない。｣と言われていた方の、中期未使用地の換金
　　○法人の所有資産スリム化
　　○地域の積極的な再開発（五輪・パラリンピックに向け、道路拡幅工事も加速中）
　　※全体的には、希望している金額で売れなかったら、売却を先送りされるケースが 多くなっていて、
　　　値下がり不安より値上り期待が強くなってきている。

買う側の動機等
　　○自家使用需要（住居・事業用）
　　○賃貸収入物件（資源）への投資
　　　　年金不安の影響もあるようです。
　　○下落不安払拭による、長期所有資産として
　　　　多くは、相続を考えておられる方々で、安定果実が見込めることが条件です。
　　※バブル時に多かった、投機目的で「とりあえず買ておく」といった短期取得者は ほとんどなく、
　　　どの金融機関も、取得の目的と返済計画を精査した上で融資してい ます。
　　　ノンバンクから借り入れされる方は、私たちの取引ではありません。

短期間での急な上昇も下落も考えにくいというのが今の状況で、
当分は、地域によるバラツキがあるものの、年２%程度の安定した上昇が続くと考えています。
　　実勢価格×年０.５%程の固定資産税・都市計画税を引くと、実質１.５%程度のゲイン

一方で、地方の過疎化が益々深刻な問題になるのではないかと心配です。
固定資産税（東京23区は都税）は、市町村の税収の47%で、安定性の高い税ですが、過疎化が進めば 、不動産評価が下がり、財政は成り立たなくなります。
若い方は、補助金で支えるられている町に住みたいと思わないでしょうから、地域の特性を生かした“夢のある再生プラン”を、1日も早く実行してみるべきではないでしょうか。

過疎地域とはいえ、大都会に住む方々へ、きれいな水と空気を長年送り続け、日本の環境を守ってこられた方々にも、許されるなら「勲章」というご褒美を差し上げて頂きたいと思います。