「長期固定金利“史上最低”」に注目！

金融機関の「国内不動産投資」への前向きな対応もあって、個人の不動産投資が活性化してきました。
借入額が、1億円を超えることは珍しくなく、金利は、長期固定０.５％～２％位と史上最低です。
借りる方の特性や共同担保等によっては、自己資金の割合も優遇されるとのことです。
物件によっては、「頭金２割、固定金利１.５％、35年のローン」が現実的になってきました。
不動産投資に慎重な方が動ける数少ない時期かも知れません。

下記は、私達が提供しているアパートを取得した場合を想定した「イメージグラフ」です。
ローン返済額以外の、基礎になる数値の想定は確定したものではありませんが、参考にしてみて下さい。　

　　※想定物件の概要
　　　　 所在地　新宿駅から西方向を中心に、タクシーでワンメーター程度
　　　　 土　地　35坪（所有権） 建 物 新築木造2階建アパート 12世帯
　　　　 取得価格　1億5,000万円 借入金 1億2,000万円（35年固定 1.5％）
　　　　 当初想定利回り（表面） 年５％
　　 ※基礎になる数値の想定
　　　　 地価動向・建築代・賃貸料・維持経費等については、
　 　　 「政策目標＝物価上昇率２％」の半分、年１％上昇予測としてみました。
　　　　 税制・税率は「現行法」を基準にしました。
　　　　 賃貸収入に対する所得税は、他の所得との合算になるため計上してありません。

長期投資”ワンルームアパート”取得への参考提案
　収益不動産の３大リスクチェックが重要です。
　少子化が進行中ですから、地域の選択は、現在でも人口増が続いていること。
　難しい35年後の資産評価は、想定利回りを基礎に算出する方法もあります。
　建物の現状回復費も知っておかなければなりません。
　実質利回りが、元利返済額を長期的に上回ることが見込めると安心です。
　　※実質利回り＝想定賃貸収入ー（空室リスク＋管理コスト＋修繕費＋税＋保険料等）
　　　27～30年前のバブル期は、空室率リスクを無視した事業計画であったり、
　　　想定賃料収入が、借入金利の１／３以下のものが多かったようです。
　建物は、適正な保守管理が極めて重要です。
　現在の基準で建てられた木造2階建住宅であれば、”50年安心”を目標にしたいものです。
　建物の安全と地域との調和は、継続のための絶対条件です。

住まいを２つ持とう（内需拡大）

今日は、憲法記念日です。
70年前のドン底から、世界に名立たる国と評価して頂ける国に辿り着いた日本。
道標べに感謝する大切な日だと思います。

人類は、夢を見、それを実現しようとして発展を続けています。
しかし、元来、人は他の哺乳動物と同じように、それほど欲張りではなく、子孫を残しながら静かに暮らしたいと思っています。
過ぎた発展を求めた者はことごとく終わりを迎えました。
子供でしたが、私も、多くの人が陰で悲しんでいる70年前を見てきました。

不戦を誓った日本には、「百歩譲る」と言う“和の言葉”があります。
「一歩の百倍」と考えるより、「無限の内の百歩」と思う“寛大な心”という意味もあります。
新しい歴史“和の道”を世界のすみずみまで伝えられるのは、日本以外にはないのではないでしょうか。

そんな中、日本は、ペティークラークの法則＊通り地方が衰退し続けています。
　＊ペティークラークの法則 ＝ 経済発展に伴い、一次産業の比重が低下する構造変化
　　一次産業で50年以上貢献された方に、勲章が授与される日が来るかも知れませんね
同時に、国内外で投資家も投資額も増え続けています。
国内投資が、海外投資より「安全」な投資であるとはいえ、有利な投資先であることも求められます。
そのためには、以下の“長期投資の原則”チェックが重要です。

　・ランニングコストの計算は、厳しく精査されているか
　・リターンが適正で、30年後も果樹の期待ができるか
　・50年以内に投資額を超えるリターンが見込めるか
　・50年後の資産価値の予測（キャピタルゲイン又は、ロス）は健全か
　・現状回復コストは、投資額の１割程度以下であるか
　・地域に調和し、自然に優しいプロジェクトであるか
　　加えて、より多くの安定的な雇用が生まれる見込みがあるか

地方の再生・内需拡大へのプランは、多種多様に進められているようです。
私たちは、若い方々と一緒に、「住宅を２つ持とう」の旗を掲げてみます。
持ち方は色々有ります。
未来に向かって、いろいろな“夢を見る”ことから始めます。

東京都心再開発への投資は、海外投資に負けていられない

日本は、“歴史的脱資産デフレ”を成功させようとしています。
私たちは、不動産神話・バブルの始まりから今日まで、最前線にいて“資産デフレからの脱失”の難しさを実感してきました。
平成１６年３月からは、このコラムで「土地は“資産”から“資源”へ」との考え方で、東京都心部の地価の動向、金融機関の対応、ユーザーの反応等を、私たちの目線でお伝えしてきています。

資源の活用方法は種々様々です。
都市再開発の場合、乗り越えなければいけない高いハードルがいくつもあります。
その一例に、軽視されることの多い「すきま対策」があります。
「都市再開発は時間が勝負」であることは、携わる人共通の認識で、バブルの後始末では、「時間と、その“すきま”」の問題解決方法が明暗を分けたと考えておられる方は少なくありません。
その対応策としては、更地にして駐車場にされるケースが一般的です。
しかし、狭い道の多い地域では、車が入れない土地との評価の問題もあり、難しい話になることがあります。
又、防火に指定された地域での建築は、ＲＣ構造を基本に考えられますが、原状回復という点で、私たちの経験では必ずしも有利な選択とはいえないと思います。
いずれにしても、このような土地は他にも複雑な事情が絡み合っていることが多く、路線価や公示価格から実勢価格を知ることは難しく、プロジェクト最大のハードルとなっています。

そんな中、新宿区、中野区、杉並区等の住宅街では、この10～15年の間に狭い道路問題が大幅に解消されています。災害対策として大きな前進です。
以下は、主にセットバック分として宅地を道路に無償提供し、区の管理道となった実例で、私たちのグル－プ事業者分だけの内訳です。（一部は近日提供予定）

新宿区　　922.93m2	文京区　　147.04m2	北　区　　178.22m2
中野区　1,103.38m2	豊島区　　170.30m2	千代田区　　0.58m2
杉並区　　524.51m2	練馬区　　119.52m2	目黒区　　 49.96m2
渋谷区　　145.14m2	板橋区　　 69.48m2	武蔵野市　 12.17m2
	合　　計　3,443.23m2（1,041.57坪）

ご購入して下さった方々すべて、無償での道路提供を快くご理解して下さっています。

私たちは、東京都心への投資が、益々「安全で有利な投資先」と認めていただけるため、地道な努力を続けてまいります。
同時に、国産木材を積極的に使用する等、「東京の一人勝ちになってはいけない」ことも忘れることはありません。