2020年が近くなったこともあり、「都心部の不動産価格の動向」に対するお尋ねが多くなりまし たので、最前線の現状を出来るだけ早くお伝えするようにします。

■地価の動向
都心部の土地を売られる方の動機は、相続、買い替え、収用・再開発関連と換金売り等ですが、希望価格以下で売られる方は少なく、延期される方が多くなってきました。
エンドユーザーは殆ど買えていないことから、需要が売りより多いことを実感しています。
私たちの取得した土地は一時的に更地になるため、近隣の方から「売ってほしい。」との話が多 くなっています。
売り情報が少ないため、業者間では早い者勝ちになっています。
更地になった時は、大体業者が買っています。
引き続き上昇が続くと考えています。
■ 建物の質・価格
マグニチュード（Ｍ）７級の首都直下地震が近いとの予測により、行政は、多角的な地震対策 指導をしています。
このコラムでもお伝えしたインスペクション問題もあり、長期所有される方は、建物の耐震化 を、入居者以上に重要な選択肢と考えられておられるようです。
耐震建物価格は更に値上がりすると思います。
■金融機関の対応
借り手によるようですが、引き続き積極的で、史上最低金利は変わりありません。
■ワンルーム入居率
価格帯では、６万円以下は不足気味、７万円前後まで安定、８万円以上は地域限定 環状七号線の内側は、値上がり気配です。
（今私たちは、環状八号線の外には、あまり建ていません）
当社管理物件の稼働率は、年平均 95％台です。
■利回り
収益不動産を借入で取得する場合、期間 25 年、金利２%、90%ローンでは、維持費と諸税を考 え、表面利回り６%が安心ラインとお伝えしてきましたが、地価と建築代が年２～５％程度安定 上昇していますから、収益物件の表面利回りは既に５％時代になっています。
（自己所有地に建てる建築代のみは対象外）
私たちのところにお見えになる方は、表面利回り６％以上を希望されますが、今は、６％での 提供は難しくなってきています。

今、取得されている方は、主にリピーターの方です。
現在所有されている物件の安定収入、所有不動産の価格上昇が安心感につながっていることが 動機のようです。
複数所有目的で、不動産所有法人にされている方が多くなっていることも注目しています。
借入金利次第では、場所により４％くらいまでを考えておられる方が出始めています。
新築物件は、既に４％が一般的になっている所もあるようです。
ご新規さんの動機は、老後の安心への投資の方が主流で、「東京都心は世界一住みやすい都市」と考えておられる方々です。
共通して重要視される点は、やはり”場所と建物の安全”です。
私たちは、マグニチュード（M）７級の首都直下地震が発生した時、提供したアパートに居られた方全員「建物の被害に会われない。」を目標にしています。

これからは、想定外の雨も心配です。
私たちの工事現場は、全棟水にも強い国産ヒノキ（養父ヒノキ）のいい匂いがしています。
実感したい方は、事前にご連絡頂ければ、対応致します。

訪日外国人旅行者数は、「観光産業国」として世界に認められているかのようです。
「観光省」になる日が来るかも知れません。
暗い歴史の教訓から、驕ることなく自然と向き合い地道な努力を続けてこられた京都は、世界でもトップクラスの評価です。
70年前に荒野となりながら、世界に例のない速さで"巨大安全都市"になった東京も、日本の歴史では古い方ではないのですが、大切なものが残されていることに注目されているようです。
共通しているのは、安心できる生活を継続するために、「和をを大切にしている」ことが好評価につながっているのではないでしょうか。
「先進国で、日本ほど”お祭りを大切にする国"はない。」という話を聞いたことがあります。
日本は、”人資源を大切にする国”との評価かも知れません。

日本には、海流・波という未来の海洋資源や再評価され始めた森林資源があります。
いずれも再生可能で環境に優しい資源です。
木材については、環境問題としてこのコラムで度々お伝えしていますが、森林蓄積量の増え方と木材に携わる人の減少は少子化の影響をもろに受け危機的になってきています。

森林蓄積量　　 昭和41年＝188,700万m² → 平成24年 ＝490,100万m²
内人口林 昭和41年=55,800万m² → 平成24年=394,200万m²　　林野庁[森林資源の状況]
林業従事者数　 昭和55年＝14.6万人 → 平成27年＝4.8万人　 総務省[国勢調査]
（建築業就労者数はやや増加しています）
大工工事従事者数 昭和47年＝218万人 → 平成16年104万人 総務省[事業者,企業統計調]

最大の原因は、林業も大工も４K職場で夢がないことです。
４K‥‥‥危険、汚い、きつい、給料が安い

対策例（私案）
林業従事者
「林業10倍活性化宣言」による将来の夢（実態は継続可能）
植林、育成、搬出システム進化（ドローン、ロボット併用等）・・→ 安定高所得
斜面対応能力の高い伐採・搬出重機の開発と林道の早期整備　
大工
中高一貫で２級建築士‥‥実習後 → 高所得
大学で一級建築士多様化‥‥実績 → 社会的地位向上
60歳くらいから指導職 → 社会的地位向上・高齢所得安定

日本の環境を守ってきた長期継続的森林資源は、受益者負担が難しいこともあり「環境資源」としては注目されません。
私たちは、日本の林業が”環境産業”と言われる日の夢を見続けます。

東京都心部の都市計画道路は、昭和26年頃から随時「計画決定」されたものです。
あまり報道されませんが、計画決定されているところは、土地活用に対する制限を受けるため「事業の見通しが知りたい。」との声は少なくありません。
■ 計画決定している事業の進捗状況はさまざまです
・予定通り「完了した」ところ
・事業決定され、「積極的に進められている」ところ
・事業決定して進められているが、「時間がかかっている」ところ
・「虫食い状態のまま終わるかも知れない」と思っている人があるところ
・事業決定の「見通しが立っていない」ところ
・「事業決定されないだろう」との声が高いところ
複雑な事情があるとはいえ、このままにしておけないところはあるようです。

防災課題の一つでもある古い住宅密集地のセットバックは、建て替えと再開発が順調で、耐震化と共に狭い道路解消は確実に進んでいます。

一方で、耐震化工事による建築コスト高と地価上昇で、賃貸料は上昇しています。
現在、都心部主要ターミナル駅付近の、耐震建物の賃貸料は、
１階店舗　　＝坪８万円以上
オフィスビル＝坪２万円以上
事業者にとっては厳しい状況になっています。

居住用で耐震化が完了している物件の賃料も同様に上昇しています。
ファミリータイプ＝20万円以上
ワンルームタイプ＝10万円以上
若年層にとっては重い負担です。

社宅や寮タイプでの対応も考えられますが、プライドが高く、品の良い名・外観、プライバシー・遮音性を重視する若い世代には不人気のようです。
今、都心アパートは ”贅沢かる質素” になっています。
私たちが提供している低層ワンルームアパートは、"長期安全を最優先"し、満足できる広さとはいえないのですが、２～３ヶ月の募集期間を除けばほぼ満室稼働しています。
賃料＋共益費＝55,000～85,000円（坪1.7万円～2.7万円）

多くの地域で、「若い人たちに来てほしい。」との声があると同時に、「学生さんは、定住につながらない」とも言われます。
又、「若い人は地域活動に非協力的で、ゴミ出し、自転車等のマナーが悪い」とのご指摘がありまが、若い方々の名誉のためにも申し上げれば、”分かりやすく説明”すればルールを守ってくれます。

核家族化が進んでいる中、今後は、外国人向け、高齢者向け需要も増えるようですが、いずれも都心志向が主流です。
都心住居系不動産へ投資される方は、１住戸面積指導基準40m²～50m²とワンルームの需給バランス・在庫を注視することが必要かもしれません。