平成元年12月から翌年３月に不動産バブルが崩壊しました。（私たちの実感）
その後、長期デフレを体験することになり、個人も企業も金融機関も、不動産投資には慎重で、今も、いろいろな見方があるようです。
しかし、都心の小型アパートに関しては、下記のような現状・見方から、「健全化した」と考えてもいいのではないでしょうか。

■世界一住みやすい都市を目指して、再開発が順調に進んでいること。
■「日本の歴史や文化を学びたい」と、海外から来日される方には、永住を希望される方がいて、東京都心は、2020年後、「新しい国際都市として安定期に向かう」との見方ができること。
■世界的金余りが続く中、世界の投資家が、東京都心不動産は「安全な投資先の一つ」とみておられ、利回り６％以下でも、安全が確認できれば対象にされるようになったこと。
■都心部の地価は、２年あまり前から、住宅用地は年２〜５％安定上昇を続けていること。
■超都心の商業地は２桁上昇のところもあり、「新しい土地神話」が始まっているとの見方もできること。（売り情報の公開は殆どありません）
■この地域の小型ワンルームアパートの賃貸料は、入居率 95％以上を維持しながら上昇を始めていること。
民泊、社宅・寮が検討されていますが、安全と地域・入居者同士の問題が多く、先は見えていません。
■私たちへのアクセスから、不動産投資潜在需要が多いこと。
■人生100歳時代の長期安定収入源として、現物資産である小型アパートを考えておられる方の多くが、都心の物件に注目されていること。

そんな中、ア パートへの過剰融資、過剰投資が報道されています。
全国レベルでみる空室率、賃貸料は、少子化の影響でそうなっているようです。
しかし、注目しなければいけないのは、一極集中が加速しているという現実です。
一極集中といえば、東京圏が一般的ですが、“超都心”へと見方が変わっています。
山の手線付近ターミナルでは、20代、30代の歩行者が増え続けています。

アパート経営は、長期安定収入が得られる事業ですが、ランニングコストの経済性や経年変化への対応次第で実質利回りが下がることがあります。
私たちは、「形を変えている自然災害にも長期対応できるアパート」を目指し進化を続けてまいります。

９月１日「防災の日」は、過去の辛い経験から、安全への関心を高めるための日です。
残念ながら、”環境産業”が観光問題と言われているように、想定外への早期対応は積極的に進められているようには見えません。
地方の想定外災害への対応は、民間投資の出番ではないでしょうか。
公的保証があれば、投資利回りは、３％程あれば実現出来ると考えます。
受益者が多い東京都心部では、当面の目標である2020年に向け、民間投資を含めて新しい投資が確実に進んでいます。
しかし、旧耐震基準（昭和55年以前）で建てられた区分所有マンションは、誰も反対する人はいないのですが思うように耐震化が進みません。
次のような高いハードルがあるからです。
・限られたスペースと技術的な問題
・積立金では賄えない高額予算
・立場の違う組合員内合意の難しさ
・所有者・入居者の高齢化
来年４月１日にはインスペクション法が施行されます。
中古マンションのローンが難しくなり、マンション価格の下落が伝えられて心配です。
新築も、古いマンションの取壊しが積極的に進められないことが影響しているようです。
このコラムで以前からお伝えしていますように、再生可能不動産は、これからも金融政策によって過剰になり下落することは考えられます。

一方、木造住宅の建て替えは順調に進んでいるようです。
但し、江戸時代から住んでおられる家が密集している地域では時間が掛かっています。
都心最前線の地価は２年で10～20％上昇しました。信頼という価値も戻ってきました。
キャピタルゲイン目的で都心不動産を考えるのであれば、10～20年以内の再開発が予定され、広い道路に接している容積率の高いところ（住居系で200～300％、商業系で300～800％）は、開発によって道路の幅員による容積制限、道路斜線を受けなくなり、再評価で上昇率も高くなると考えます。
バブル、リーマンショックの体験から、金利の上昇を心配される方が多いようですが、無借金企業が増え続け、有望な投資先が少ない状況に世界的な金余りですから、物価上昇があっても低金利は変わらないと予測します。

都心ワンルームの賃貸料は、今春から上昇傾向で、来春には上昇が鮮明になると思います。
少子化は進んでいますが、ニート・フリーターの方々の定職志向が増え、自分の城を持つようになっています。背景は、地方の親からの支援が難しくなっていることのようです。
都心部では、高齢者需要が増えるでしょうが、問題解決には少し時間がかかるようです。

供給は、ワンルームの新築に対する行政の対応は引き続き慎重であることから、ますます細っています。
但し、地方のワンルームアパートは、若年者不在によって空室が増えているようです。
どちらも利回りは、引き続き下がるでしょうが、長期資産であるアパートは、20～30年先の入居率予測が益々大切になります。
私たちは、”安心”と”調和”を大切にしながら、50年先も入居率90%以上、表面利回り４％前後で落ち着く地域に限定していきたいと考えています。

私たちは、”安全”を犠牲にして城を造ることはありません。

毎年この時期になると、日本のあちこちで伝統行事が見られます。
日本の歴史に大きな影響を与えたといわれる、550年前に発生し10年以上続いた”応仁の乱”の史跡を訪ねる方が多くなる時期でもあります。
この戦いでは多くの犠牲者が出たことは言うまでもありませんが、「許す心」は、負けでもなければ、妥協でもない「和」であることを学んだとの見方もあります。
それは、成功への学問ではなく、失敗から学ぶことかも知れません。
世界情勢は益々複雑になってきていますが、日本は「和の国」であり続けたいものです。

そんな中、日本だけではどうにもならない事とはいえ、異常気象、特に１時間100ミリの豪雨等の大災害は、もはや想定外と言っていられなくなっています。

私たちは、「想定外を想定しなければ安心はない」と考えておられる日本建築の匠と、高温多湿で育った日本の木材に注目しています。
人工林の多くは、日本の風土で進化してきたもので、国の宝です。
特に、日本のヒノキは水に強く、経年変化（風化・老化）に強い事で知られています。
※ 風化とは、材の表層に近い部分に始まる分解作用
※ 老化とは、日光や風雨に関係なく、長い年月の間に材の内部におこる材質の変化

下記は、兵庫県北部養父市林業の実態です。（養父市森林組合提供）
■ 森林面積35,595ha（内人口林20,974ha）＝養父市面積の約84％
■ 森林資源量634万m²（一戸建住宅約５千戸分相当が１年で成長）
■ 1970年蓄積量（民有林:人工林）876万m² 　‥‥‥ 全国1966年人工林5.6億m²、
2015年蓄積量（民有林:人工林）7,441万m²　‥‥‥全国2012年人工林30.4億m²　
養父市45年で8.4倍、全国46年で5.4倍
■ 1970年生産量（私有林:針葉樹）25,418m²　‥‥‥ 全国スギ,ヒノキ1,376万m²
2015年生産量（私有林:人工林）14,864m²　‥‥‥ 全国スギ,ヒノキ1,359万m²
45年で、養父市41.6％減 、 全国1.3％減
■ 1970年就業人口　407人、　　　　　　　　‥‥‥ 全国146,321人
2015年就業人口　68人、　　　　　　　　 ‥‥‥ 全国47,600人
45年で、養父市83.3％減、全国67.5％減
上記より、重機の普及等で作業効率は３倍以上に上がっていますが、人手不足は深刻です。
更なる搬出作業進化等で魅力的な林業とし、人を集めることが急がれます。
特に、養父市の場合は速急に５倍以上の人が必要です。

私たちは、豪雨被害への効果的な対応として、土台と構造材に、養父ヒノキを使用し、高い評価を得ています。
工事現場の前を通るだけで、ヒノキの心地良い匂いがします。
健康にも良いそうですから、どうぞお越しください。