一般公開される売地情報は、山手線内では殆ど無い状況が続いていることから、来年は、「東京都心部の土地が５〜10%上昇する」と、予測出来る年の瀬となりました。
土地バブルを心配される方もありますが、利払不安が小さく、都心部賃貸市場のリターンは堅調です。来年から古い建物の解体が増え、過剰在庫の心配もないと考えます。
行動して下さる若年層のワンルーム住居が不足していることもあり、シェアハウスが注目されていますが、予測以上のトラブルが発生しています。安全条例の趣旨からも、地域の理解を得るのは難しいかも知れません。

そんな中、狭い道路のセットバックは、地域によって異なるものの確実に進んでいます。
私たちも、購入して下さる方のご協力を得て、下記（最近15年の集計）の通り道路として無償提供しています。
新宿区‥‥‥1,070m²（323坪）
中野区‥‥‥1,374m²（415坪）
杉並区‥‥‥652m²（197坪）
渋谷区、文京区、豊島区、北区、練馬区‥‥‥各100m²以上、他
狭い道路が多かった中野区では「道が広くなって助かっている」との話をよく聞きます。
２メートルの隅切りは、街の景観が良くなることでも好評です。
敷地内ゴミ収納庫設置や地区計画・町会参加等にも積極的に協力させて頂いています。
大都市である程、“地域の調和”が大切であると考えています。

しかし、施工時にはいろいろな問題が発生します。
例えば、隣地境界の中心にブロック塀が積まれている場合、セットバック部分のブロック撤去は隣地にそれなりの事情があり簡単ではありません。
このケースの厳しい判断は、ブロック塀半分相当が建築確認上接道しないことになります。
合筆、分筆に必要な確定測量に、本人死亡・相続人不明でも要立会印は疑問符のようです。
又、公道に至る迄、私道の関係者全ての方々のご理解を頂くのも簡単ではありません。
良く報道されることですが、樹木の越境トラブルは珍しいことではありません。
高低差のある地勢、弱い地盤での基礎工事では、安全への投資が高額になります。

来年は、インスペクションが話題になり、旧基準（昭和55年以前）で建てられた耐震に欠陥のある建物の対応が問題になるでしょうし、2020年には、民法改正によって、平成21年10月１日施行された住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）との問題でも難しい対応になると思います。
参考迄に、私たちが加入している瑕疵担保責任10年保証保険の現状・実績は下記の通りです。
新築一住戸毎に2,000万円の保険加入義務‥‥‥10世帯アパート＝２億円分の保険加入
検査料（支払先＝検査機関）‥‥‥269棟＝1,321万円
保険料（支払先＝保険会社）‥‥‥2,512戸＝5,888万円
引き渡し後保険対象になった物件‥‥‥０
今後、大災難があっても被害０への努力を続けます。

私たちの夢は、「木の文化日本」の首都東京が、“調和”を大切にしながら”安心”のために進化し、「木の都東京」と、世界に認められる日です。
私たちは、住みやすい街造りへの小さな努力を続いてまいります。

皆様がお幸せな年を迎えられますことをお祈りさせて頂きます。

世界の通貨供給量が１京円を超え、日本の金融資産は、企業も個人も過去最高を更新中です。
合わせると3,000兆円になっているようです。
しかし、「景気が良いと感じる人が少ない」との報道から、何かおかしいように感じます。
江戸時代の人が、「宵越しの金は持たない」と言って気前よく使った話は昔話でしょうが、今の日本は「将来不安」が慢性化しているのでしょうか。
アパート経営を考えておられる方も、目的は、将来の生活設計です。

一方で、アパートローンへの融資は曲がり角に来ています。
金融機関は、地方のアパート建築に多額の融資をしていますが、少子化の影響が加速的に進んでいて入居率が低下し賃料も下がっているため、厳しい対応となっています。
来年４月からインスペクションが話題になりますから、都市部でも「安全基準」に問題がある物件は慎重な対応となるでしょう。
収益物件の場合、建物の安全に対する所有者の認識が自宅より甘いことから、融資の際、15年程を目安にインスペクションと必要な対応を義務付けられる日が近いかも知れません。
これからのアパート経営は、地域選択が明暗を分け、建物は「しっかり造って、しっかり手入れ」が原則になります。

都心には、小型アパートの安定供給が欠かせないことから、事業用アパートローン金利は、自宅住宅ローン金利より1.5％くらい高くても健全経営が可能で需要はあると考えます。
以下は、健全融資への私たちの提案です。

◾️初期投資金額と金利
頭金10％（他の所得が多い方のケースが多い）→ 金利３％
頭金20％ → 金利2.5％
頭金30％以上又は追加担保（富裕層に多い）→ 金利２％
◾️返済期間と返済額のバリエーション
頭金10％ → 25年
頭金20％以上 → 30年で2／3返済、追加15年で1／3返済、計45年又は30年時一括返済
◾️建物の耐用年数
建物査定額の0.004％／月 修繕積立金、15年毎インスペクションと必要な対応を義務付

若年層は、都心志向が強いだけでなく、安全度の高い物件を選択します。
私たちは、構造材に国産ヒノキを使用し、第三者に全棟、基礎、構造、完了検査をして頂き、直下型地震や１時間に100ミリの雨にも耐えられる家を提供し、「50年以上安全に使用できる建物」と認めていただくことを目標にしています。
私たちは、「将来の安心が見えるアパート」を、都市部に提供してまいります。

日本は、バブル崩壊による資産デフレと、少子化進行で、長期資源となる不動産所有のメリットに興味を持たれる方が少なくなっています。
私たちの長期土地活用の提案でも、不動産デフレ進行中は、30年後の地価を１/２程度としてきました。
そんな中、都心小型アパートは、一極集中による人口増が続いていることもあり、「安定した果実が得られる長期資源となっている。」現状をお伝えしてきました。

表面利回り６％以上の物件であれば、金利２％、30年ローンでは、頭金10％でもキャッシュフローからみてリスクが少ないと考え、東京都心部に限定して提供して参りました。
残念ながら、これからこの地域では利回り５％での対応になってしまいます。
金利は下げる余地がないようですから、頭金を増やす以外では、共同担保での対応や、返済期間を長くするしかありません。
私たちは、50年安定収入が得られる物件提供に向けて進化を続けています。

50年ローン実現のためには、土地資産が100年単位で資源として評価されければなりません。
時代の変化が速くなっていて、100年後を予測するのは難しいですが、100年前を参考にすることはできます。
同時に、短期、中期の現実も大切になるでしょうから、当社グループの実績を図表にしてみました。得られるものがありましたら参考にしてみてください。
短期的には、半年～１年のタイムラグがあるとはいえ、「地価は株価と連動」しているようにも見えます。

土地バブル崩壊前、日本の土地はどこでも常に上昇するとして「土地神話」と言われました。
"不動産神話"と間違って、多くの箱物を造る人もおられました。
今は、長期安定して、人の集まるところの土地は常に上昇するという「新土地神話」の始まりかもしれません。この地域では、建物も長期安全が優先されています。

私たちは、半年～１年後、都心部の地価が更に上昇した場合の対応を進めています。