先日（４月１日）「既存建物取引時の情報提供の充実に関する規定」が施行されました。
宅建業者が専門家による既存住宅インスペクション（建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏等の劣化事象・不具合事象の状況を目視、計測等により調査）の活用を促し、消費者が安心して既存住宅の取引を行える市場環境の整備を図るためです。
都が、３月29日に大地震で倒壊の危険性が高い建物を発表して話題になっていますが、大型ビルやマンションの場合、補強スペース・時間・予算、区分所有者・使用者の合意等難しい問題が多く、中古建物市場は、売買や賃貸で価格の「差別化が始まる」と予測しています。
古い木造住宅は、原状回復コスト等の負担が少なくないため建替が進むと思います。
新築建物を提供する業者は、耐震・耐火、長期安全（耐用年数）をこれまで以上に重要視しますから、建築代は更に上昇するでしょうし、消費税も気になるところです。
都心部の再開発が長期継続することから、都心に限定した「インスペクション義務化長期ローン」が出てくるのは時間の問題と考えます。

「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法案」が、先月、３月９日閣議決定されました。
不動産登記簿等の公募情報等により調査してもなお所有者が判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地が増加しているからです。
法律案の概要は、公共事業の推進等の場面で、土地の円滑利用、手続きの合理化、適切な管理となっています。
一般的な土地売買では、分筆・合筆に必要な確定測量図（当該地に接するすべての所有者と境界を確認し押印した実測図）が求められますが、所有者がいない（相続人がいないとか、法人が無くなっている等）場合の対応が難しく、取引不成立となることは珍しくありません。
不動産取引の売買等で筆界確定に困っておられる方にとっては朗報だと思います。
今ある筆界確定制度（登記されている土地の所有者等の申請で、登記官が外部専門家の意見を踏まえて調査し、筆界を確定する制度）は、体験した方から使い勝手が良くないと言われています。
私たちも、予測以上の時間がかかったり不調に終わった体験をしました。
難しい問題があるとはいえ制度の改善を求める声は少なくないようです。

土地売買の「瑕疵担保責任」報道が多くなっていますが、私たちの業界では、以前より契約時に「責任の範囲」と「有効期限」を契約書に記入し説明することになっています。
２年後には、前記「瑕疵担保責任」を始め、事業用不動産取引への影響が大きい民法の改正が予定されています。

地方都市のワンルームアパートの入居率が問題になっていますが、３月27日国土交通省から今年１月1日時点の公示地価が発表され、東京都心部の資産デフレ脱却が鮮明になりました。
不動産を所有される方にとっては安心に繋がると思います。
私たちが提供し管理を委託されているアパートは、今年も値下げしていませんが、3月末に入居率95%稼働しています。

選ばれた不動産は、長期安定資源でなければならないことから、私たちは、これからも”安全”を最優先しながら、50年後の”安心”を大切にしていきたいと考えています。
私たちは、日本の木で建てられた建物が、ＲＣ造の建物に負けない耐用年数を有していることを認めて頂ける日の夢を見ています。
[参考コラム]
H28.12.31、養父市森林組合提供写真
H26.10.2、日本のヒノキの強度
H26.9.3、但馬にある金昌寺門の写真

借金という言葉のイメージが良くないこともあり「借金嫌いで、コツコツ貯める」は、日本の文化と考えておられる方は少なくないと思います。
反面、「借金は夢を実現するための手段の一つ」と考えておられる方も多く、不動産市場活性には、欠くことの出来ない条件です。
高度成長期に言われた“土地神話“は、バブル崩壊とリーマンショックで過去の話となり、今は、借金アレルギーの方も多く、住宅ローンは慎重派が主流となっています。
しかし、借り入れしないで不動産を買える方は少なく格差につながります。
お金を借りて事業を始める人も少なくなっている中、金融機関は、低金利で対応していますが、個人も企業もお金は余り始めているようです。
日本のお金が外国に流れ、そのお金で日本の不動産を購入するというサイクルも始まっているとの見方もあります。
ほんの一握りしかない、都心の高額で貴重な不動産が、海外の投資家の手に渡り始めているとの話も気になります。
為替戦争と言われる中、日本は、「借金は悪」から「借金は夢実現へのかけ橋」と考える方々の奮起が待たれます。

４月１日からインスペクション（不動産の安全度診断）が話題になります。
不動産取引で、リスクが解り易くなることを期待しています。
新築と中古の格差が拡大しないために、適切な時期に適切なメンテナンスが必要であることが理解されるようになる事も期待します。
長期ローンへの対応に、劣化等級による期間延長基準がありますが、15年毎インスペクションによる対応を義務化するローンも長期安全性に繋がると考えます。
いずれにしても、リスクを正しく伝えて対応することが重要です。

都心のインフラ整備が順調である一方、東京区部への一極集中が更に進んでいます。
都心部の地価上昇が続き、土地の新規取得は難しくなっていますが、小規模アパート経営は、賃料、入居率共に健全な状況が続いています。

IT革命により、紙幣に変わると言われている仮想通貨が話題になっています。
クレジットカードに抵抗のある方々にとっては、「変な話」と思われるでしょうが、デフレ下で学ばれた方の多くは、兌換紙幣、戦前戦後のインフレ、「土地神話」の実感はないと思いますし、ペイオフ問題や、比較的新しい海外のハイパーインフレ等も日本ではあまり現実的ではなく「時の流れ」と感じておられるのではないでしょうか。

少子化の影響が続く地方のアパートは過剰との見方から、昨年から金融機関はアパートローン審査は慎重です。
判断基準が不透明とはいえ、アパートローンへの融資額がバブル期を超えているとの報道もあり、東京都心部の案件でも厳しいようです。
一方で、人生100年と言われる時代になって、老後の生活設計は益々難しくなっています。

戦後のインフレとバブル崩壊・デフレを体験した私たちは、「収益力に継続性がある土地資源は、100年単位の資産形成として安全度の高い現物資産といえる」との考え方です。
私たちの提案は、
一極集中が進行している東京都心の土地は、収益力のある土地といえますが、ローンの申し込みにあたっては、２％以下の金利を求めないで、30年以上の長期ローンとしたキャシュフローの健全化とメンテナンスを重要視することです。

今回は、東京都心部の再開発計画が順調に進んでいることをお伝えします。
城西エリアでの情報を判断基準にしたものですが、地図を見て、誰もが予測したくなるような地域は既に始まっているか、話が出ているといってもいいほどです。
再開発の目的は、災害への事前対応・インフラ整備と、裏通りの狭い土地を広い道路に接道した土地と一宅地化することで、容積率をフル活用・高度利用することです。
一般的には、再開発により土地評価は２倍以上と言われますが、私たちの事業エリアで売却を決断される方は、相続と買い換えの方が主流で急がれています。
再開発迄の隙間に当たる10年〜20年間の有効利用にあたって、以下を大切にしています。

■建物の安全を軽視しない（直下型地震、豪雨、暴風等への充分な備え）
■経年劣化とメンテナンスコスト
■時代と共に求められる設備進化への対応・改装コスト
■原状回復コスト
■日本の木造建築が世界から注目される夢「木の都東京」の実現。

輸入木材価格が上昇し始めていますが、私たちは、既に、１／２国産木材を使用しています。