“「買い時だった。」と歴史に残る？…都心不動産”

世界は、金融危機というより、金融戦争と考えた方が分かりやすいほどです。
インフレによる結末が現実味を増してきているのでしょうか…。
産業革命から2世紀半、便利・快適に豊かさを求めた経済・産業構造と金融システムに“大きな変化”が起きていると見る人は少なくないようです。
“21世紀は、安心・安全がテーマ”で、日本の出番です。しかし、受益と負担という難しい問題があり、メジャー産業となるにはまだ多くの課題があります。

そんな中、「土地の評価額を教えて欲しい。」との相談が増えてきました。
私たちの事業対象となる物件であれば、購入希望価格としてすぐに提示していますが、売られる方のご希望が、ジワジワ上昇しています。従って、取得したい時は、価格面の妥協をしなければならなくなっています。
不動産取引がそれほど活発でない中ですが、都心新築収益物件（建物付）を今取得されている方は、過去に例がないほど恵まれているのではないかと感じています。
その根拠は、回避が難しいとされる収益不動産のリスクに対し、下記のように安心感につながる現状が重なっているからです。

＜建物付都心収益物件の取得チャンスといえる現状＞
　（1）長期在庫・価格調整効果もあり、インカム（収入）が安定してきている。
（2）リーマンショック前の一時期を除き、20年以上続いた平均地価の下落は、昨年暮が底で、
地域によっては上昇が始まり、キャピタルロス（資産の目減り）リスクが低くなっている。
但し、使途が限定的で使い勝手が悪い土地や新規規制対象地は、依然不透明です。
自家使用の場合も含めて、使途のチェックが重要だと思います。
（3） 建物付不動産融資に金融機関が前向きで、借入金利は史上最低水準にある。
（4） 東日本大震災以後、建物の安全基準が基礎を中心に更に強化され、
現在建築されているものは、厳しい検査を受けている。
（5） 緊縮財政の中、インフラ整備が急ピッチに進んでいる。

東京都心で、この現状がどれほど続くか分かりませんが、不動産取引が活性化することは、今の日本経済状況を考えると、逆流しているとは思えませんので、私たちも、少しでもお役に立てるための努力を続けてまいります。

“世界がまる見えになって、30年先の資産は…”

10万円を預金する人は、1％の利息収入に満足されています。
10兆円を投資する側は、10％以上のリターンを追及します。
コツコツ働く人は、家族が生活できる収入に感謝します。
おおぜいの人が働く企業は、蓄えと拡大できる収益を目指します。
世界がまる見えになってきている中、東京に収益物件を求めに来ておられる方の多くは、資産を増やすというより、将来の安定収入を考えて投資されているように思います。

収益物件は、利回りがベースになるわけですが、「表面5～10％」と考えられるのが一般的です。
収益のみに課税される預金等と比べれば高いようですが、不動産は、所有しているだけで２～３％の維持費(ほぼ半分は税)が掛かります。
他に、取得時・譲渡時にも収益に関係なく３～５％の経費(約1/4は税)が必要です。
これを不利と見られる方も多いようですが、私たちは、表面5％を超える安定的な不動産投資は、それほど難しくないと考えています。
それより、「出資金が将来(例えば30年後)、下落してしまうだろう。」という、長く続いているデフレマインドが問題ではないでしょうか。
しかし、そのリスクチェックも、それ程難しいとは思いません。
「時代が変わっても、投資利回りはそれ程変わらない。」からです。むしろ、大きく上下している時は、“警告期”とみるべきだと考えます。
但し、自家使用の場合も同じですが、処分コストや法令の改正については、考慮しておかなければなりません。

世界がまる見えになってきて、“東京の不動産は、貴重な資源・資産である”と考えておられる方が、更に増えてきていることを実感しています。

東京は、首都直下地震を受けても“世界一”を譲らない

先日、私たちが所属している不動産協会から「明るい未来を目指して」という、協会誌特別号が届きました。そこに「これから10年の不動産と東京」という記事が掲載されていましたので一部を紹介します。

• 東京は、他の国の大都市のように砦で囲まれた城塞都市でなく、自然発生的に集積した、人口3,000万人という、断トツの世界最大都市である。
• 新宿駅の乗降客数は世界一。都市のＧＤＰも世界一。
• 不動産マーケットは世界最大で、空室率は、どんなに悪化しても10％台止まり。このような大都市は他にない。
• 2020年の東京オリンピック招致活動も、東京再生の意味があり、首都高中央環状線の完成や、羽田空港の成熟により世界一の公共交通機能を有する充実都市となる。
• 都市規模の大きさから、大災害を受けても都市機能が失われることはない。
• 高齢化が進んでも、消費してくれる高齢者を集めれば何の問題もない。
• 今後10年、世界の中の東京の位置付けは否応なく上がり、多くの投資家が群がってくる。

私たちも、不動産の在庫調整が終わっている東京は、首都直下地震を受けても、その後は再生復興景気で、地価,賃料共に上昇すると考えています。

防犯・防災対策でも世界一を目指している東京は、過去の大災害,大変化の経験も生かし、想定外とならないための、ライフラインの耐震化、非常時の対応等急ピッチで進めています。
私たちの周りでも、以前、新宿・中野の一部で大雨毎に神田川が氾濫していましたが、護岸工事の他、環状7号線地下調整池が完成し、その後の氾濫は一度もありません。
明治通り・山手通りの拡幅(重層)工事は、驚くほどのスピードで進行しています。
都心住宅密集地域の車両通行が問題視されていますが、私たちの事業現場だけでも、既に1,500m²以上セットバックしました。道路への無償提供にとり、狭い道路の拡幅も進んでいます。
放射能汚染に関しては、私たちもそうですが、多くの方々がいたるところで測定していて、早期解決されていることが安心に繋がっているようです。
自前発電が静かに進行していることも明るい材料です。
私たちは、平成20年からすべての建物を準耐火構造にしています。
今年から、放射能汚染検査も実施しています。

建売事業に於いて、小規模事業者の保険負担の大きさが指摘されていますが、第三者による検査・保険は“安心”に繋がるため、私たちは、1棟毎個別加入しています。

下記は、私たち最近30現場の、規模と負担の内訳です。

(ワンルーム１世帯は、１戸としてカウントされます。)

合計地積（道路提供分を除いた正味）　4,147m²　(１現場の平均規模124.4m²)
総　戸　数　　386戸 41棟　(１現場１～３棟で、平均戸数　12.8戸)
地盤調査費　　1,322,250円　(１現場の平均調査費　 44,075円)
地盤改良費　　39,367,250円　(１現場の平均改良費1,312,241円)
住宅瑕疵担保保険現場検査費 1,958,980円　(１現場の平均検査費　 65,296円)
※住宅瑕疵担保保険現場検査とは、配筋等の基礎が適正であるかの検査と、
構造が適正であるかの中間構造検査のことです。保険会社が行います。

建物完成後は、消防、建築指導の一般検査があります。

瑕疵担保保険金額　 77億2,000万円　(１現場の平均保険金額2億5,733万円)
※住宅瑕疵担保履行法により、ワンルーム1世帯につき2,000万円、
１棟10世帯の場合、２億円の加入が義務付けられています。
瑕疵担保保険料　 10,101,620円　(１現場の平均保険料336,720円)
※前記法により、10年間の保険料は、ワンルーム1世帯につき　26,170円
１棟10世帯の場合　保険料は261,700円になります。

※平成21年10月1日施行され、全棟加入していますが、本日まで、保険金の請求は1件もありません。

アーバンプレイスは、“壊れない”“傾かない”“燃えない”ため、
そして、“安心”のための、進化を続けてまいります。