“不動産バブルとは言われたくない”

株価乱高下、国債・長期金利不安、為替レート急変等に対し、あまり良くない報道が多くなってきましたが、私たちのところに来られる方々は、そのことにあまり一喜一憂されていない方が多いようです。
お金の運用を、“長期資産形成”のためと考えおられるのだと思います。

そんな方々の中に、「グローバル化は新しい時代に入ってきているが、内需による向上にも期待したい。」とおっしゃられた方がおられました。
「ソーシャルタイピングの暗い時代のように、一生懸命頑張っても敗者が多く生まれる社会に戻ってはいけない。」と、おっしゃりたかったのかも知れません。
私たちも、金融戦争は、日本には何となく似合わないような気がします。

収益不動産は、近年、インカムの継続性・見通し、金利変動予測、維持費と税制等を精査した上で、取得時期を選択されるのが一般的です。
しかし、今年の３月頃からは、キャピタルゲイン（又はロス）も視野に、決断される方が多くなってきました。 都心不動産市場は、三か月ほど前から確実に変化しています。

そんな中、都心部の売地情報が少なくなっています。
私たちが建てている規模の都心低層アパートは、老朽化と耐震問題から、取り壊しは進んでいますが、準耐火構造が義務づけられていることから、新築物件はほとんどありません。
私たちは、大災害に備えて“安全への進化”を続けています
私たちの事業で、在庫の調整期を迎えることはありません。

“アベノミクス”で、時価は？

早くも、今年の流行語大賞最有力の話まで出ている「アベノミクス」。
日本だけでなく、世界からも注目され、期待されているようです。
日本では、この20年の間に、幾度となく「景気は踊り場にある。」と報道されてきました。しかし、最近は、「下り階段の踊り場となるのではないか。」と、心配されるほどでした。
今回のアベノミクスは、「期待できるからかも知れない。」と、多くの方が思いたくなっておられるのかも知れません。

購入時に借入を前提とされる方が圧倒的に多い不動産取引市場は、アベノミクスによる金融政策で、確実に活性化します。
すでに、東京都心では、過去の例のように、約半年遅れて株価に連動し、地価が上昇し始めています。
報道では、地価上昇を、“バブル”と伝えられるようですが、最近の土地評価は、以前の“取引事例法”と違い、活用効果によって上昇したり下落したりする“収益還元法”に変わってきていることに注目すべきではないでしょうか。
従って、実物が見える資産とはいえ、取得するにあたっては、
個別に、地域との調和と、時代の変化に対応できるか
安全を最優先と考えて、維持コストは、適正か
老朽化した場合の原状回復コストと再利用に問題はないか
30年後も、利回り５～６％程度見込める活用が可能か
など、難しい選択が求められます。
８月以降の報道内容に注目しています。

私たちは、“資源として、土地活用の提案”をしていますが、“東京都心には、貴重な土地資源”が多くあると考えています。
私たちは、その資源を「大切に大切」に活用してまいります。
私たちは、“安心”と“調和”を忘れることはありません。

“インフレターゲット２％、地価は？”

東京でも、外国の方の不動産取得希望者が急増しているようで、今年に入って、私たちも、周りの風向きが変わってきていることを実感しています。

平成22年1月29日付このコラムで“短期間に何百兆円も動く日本の土地資産”として、私たちの目線で、地元の「土地資産の推定額」を出しました。
あれから3年余り経過しました。現在も、その数字はあまり変わっていませんが、都心部の土地は、今年に入って上昇しています。

“脱インフレ”、“インフレターゲット2％”
その功罪が話題になっていますが、「地価とGDPとの関連」については、あまり話題になりません。
しかし、少子化が進行している中、不動産取引活性化による地価の安定は、所有されている本人はもとより、ご家族の“将来不安解消”と、“安定税収”に貢献します。

前述コラムでは、「2番抵当公的債務保証」による不動産活性化の政策提案をしましたが、以下のような現状から、今こそ、活用内容の精査を前提に、効果が期待できると考えます。

◎銀行サイドでは、実勢価格の70％が貸出安全基準と考え、最大10％加算の80％が限度額と考えている。
◎需要者側には、90％ローンを希望される方が圧倒的に多い。
◎10％の需給差は、概ね取得経費に相当し、それは、国民経済の循環資金と税であることから、
適度の土地キャピタルゲインは、不労所得とはいえない。
◎バブルへの対応は、充分学んだ。
◎建物の評価は、経年によって下がるが、再生可能な土地価格が連動するわけではない。
◎地価の下落がなければ、保証に対するリスクはない。

日本には、ノンリコースローンは普及していません。
バブル崩壊以降、ローン借入をして家を買った人の多くが、「売却したくてもできない。」で、20年以上もキャピタルロスの債務弁済を続けている現状があります。
経済停滞を長引かせている大きな要因がそこにあると感じている人は少なくないのですが、あまり報道されることはありません。

株価と企業の含み損益と同じように、地価は、GDPの変化以上に国民生活に影響していることがそろそろ話題になりそうな新年度です。