- 平成29年10月31日 インカムゲイン＋キャピタルゲインで長期資産形成
- 平成29年6月1日 “環境問題”が「環境産業」と言われる日
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- 平成26年11月1日 “借入資本利用（レバレッジ）による、不動産貸付事業シミュレーション”
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- 平成24年7月8日 “不動産取引活性化が財政再建の切り札？”
- 平成22年8月1日 “土地の価格は、利用状況によって異なる”
- 平成20年6月30日 “お金の価値が下がっていく…？”
- 平成19年12月28日 “不動産証券化”
-銀河バンクより-
当社グループが、平成19年1月～12月に新築し、入居・稼働開始した実物資産アパート 452戸、56棟（一部販売中）で、現状・実績は次のようになりました。
平均販売価格 7,614万円（土地代5,584万円 建物代2,030万円）
平均表面利回り 7.51％ 空室率 3.2％
これを参考に、以後30年のアパート経営シミュレーションをしてみました。
| 設定条件 | 取得時の借入金 6,000万円（78.8％） 借入金返済方法 30年固定 3.5％元利均等払い （年間返済額 3,233,122円） 賃料収入は、当社長期一括借上システムを利用した場合 |
| 取 得 費 | |
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購 入 代（土地＋建物） 76,140,000円 取得経費（登記代、取得税、印紙税、借入諸経費等） 購入代×1.35％ 1,027,890円 取得費合計 77,163,890円（購入時媒介手数料は含まれていません） 借 入 金 60,000,000円 実質投資額 17,167,890円……(A) |
| 運用収支（年） | |
収 入（賃料＋共益費）当初76,140,000円×7.51%……5,718,114円 支 出（所得税は、総収入により異なるため除外しました） |
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| 運用利回り（ローン元本返済金も支出に加えた場合） | |
| 年収 1,284,188円 (B) ÷ (A) 17,167,890円 投資額 ＝ 7.48％ | |
| 30年経過後の収支 １）賃貸を継続する場合 収入（年）5,718,114円 建物の老朽化程度によって変わります。 支出（年）1,429,529円 家賃保証料と諸経費＝賃料の25％程度 ２）更地にして土地を売却する場合 建物解体費が、現在の目安で150～200万円必要になります。 完全空室にするために3～6ヶ月分の賃料ロスが発生します。 土地の売却価格は不明です。 ※参考 東京区部住宅地の地価（平成19年経済財政白書より） 1977年＝100 → 2007年＝210.2 |
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